경기도 행정사무감사, GH 공공주택 공급 확대 입주 실효정 도마

초기 지분 취득률 낮춰도 보증금 합산하면 5억 원대
매입임대 공실도 취약계층 주거 지원과 연계 필요성 강조

이혜원 의원, "지분은 25% 초기자금은 5억" 지분적립형 주택현실성 점검주문 (사진=경기도의회 제공)

경기도 공공주택 정책의 성패는 얼마나 많은 주택을 공급하느냐보다 정책 대상자가 실제 입주할 수 있고, 입주 이후에도 주거비를 감당할 수 있느냐에 달려 있다.

경기도가 청년과 신혼부부의 주거 안정을 위해 추진하는 지분적립형 분양주택에서 이 같은 정책 설계의 한계가 드러났다. 초기 지분 취득 비율은 낮췄지만 보증금과 각종 주거비를 합산하면 입주 문턱이 여전히 높기 때문이다.

경기도의회 도시환경위원회 이혜원 부위원장(국민의힘·양평2)은 10일 열린 '제395회 정례회' 경기주택도시공사(GH) 행정사무감사에서 지분적립형 주택의 금융구조와 수요조사 방식, 매입임대주택 운영 실태를 함께 점검했다.

■ 낮은 지분율이 낮은 주거비 의미하지는 않는다

지분적립형 분양주택은 주택 소유에 필요한 초기 비용을 줄이기 위해 입주 시 일부 지분만 취득하고 나머지를 장기간에 걸쳐 확보하는 방식이다. 그러나 광교 A17블록 전용면적 59㎡를 기준으로 보면 정책 취지와 실제 자금 부담 사이에 상당한 차이가 발생한다.

최초 지분 25% 취득대금은 약 1억7천100만 원이지만 임대보증금 3억3천만 원을 더하면 초기 필요자금은 5억 원을 웃돈다. 청약 자산기준이 3억6천만 원 이하라는 점을 고려하면 입주 자격을 갖춘 가구라도 실제 자금을 마련하는 과정에서 어려움을 겪을 가능성이 있다.

보증금의 80%를 월 임대료로 전환하는 경우에도 매월 약 77만 원을 부담해야 한다. 여기에 향후 추가 지분을 취득하는 비용까지 고려하면 초기 지분율만으로 주거비 부담이 완화됐다고 평가하기 어렵다.

결국 지분적립형 주택의 핵심은 최초 지분을 얼마나 낮췄느냐가 아니라 입주자가 장기간 감당해야 할 전체 비용을 얼마나 합리적으로 설계했느냐에 있다.

GH가 마련 중인 전용 금융상품 역시 상품 출시 여부보다 실제 대출 승인 가능성, 지원 한도, 금리와 상환 조건이 입주자의 소득 수준에 부합하는지가 중요하다.

이 부위원장이 최초 취득대금과 보증금, 월 임대료, 추가 지분 확보 비용을 모두 포함한 종합적인 부담능력 검증을 주문한 것도 이 때문이다.

■ 93.9% 찬성에도 실제 입주 수요는 별도 검증해야

공급 확대를 뒷받침하는 수요조사 결과도 정책 판단의 근거로 삼기에는 추가 검토가 필요하다.

GH 조사에서 지분적립형 주택 공급 확대에 찬성한 응답자는 93.9%에 달했다. 그러나 응답자의 54.5%는 해당 정책을 사전에 알지 못했던 것으로 조사됐다.

정책 인지도가 절반 수준에 머문 상황에서 나타난 높은 찬성률을 실제 입주 의향이나 구매 능력으로 해석하는 데는 한계가 있다. 공공주택 공급에 대한 일반적인 선호와 특정 주택 유형에 대한 구체적인 계약 의사는 서로 다른 문제이기 때문이다.

공급 확대를 결정하려면 정책 선호도 외에도 가구별 소득과 보유자산, 금융기관 대출 가능액, 월별 상환 여력 등을 확인해야 한다.

특히 입주 희망자가 실제 계약 단계에서 자금 부족으로 이탈하는 비율까지 추적해야 수요조사의 현실성을 판단할 수 있다.

이는 공급 물량을 늘리지 말자는 의미가 아니다. 공급 확대에 앞서 정책 대상과 실제 입주 가능 계층이 얼마나 일치하는지 확인해야 한다는 것이다.

■ 매입임대 공실, 주거복지 자원 활용할 수 있나

공공주택 운영의 또 다른 과제는 GH 매입임대주택의 공가 문제다.

이 부위원장은 빈집이 발생하는 원인과 활용 실태를 점검하고, 장애인과 고령자 등을 위한 지원주택이나 긴급·단기 거주시설로 활용하는 방안을 제안했다.

매입임대주택의 공실은 단순한 관리 실적의 문제가 아니다. 주택이 비어 있는 기간에도 공공이 확보한 주거자원이 활용되지 못한다는 점에서 공급과 복지 수요를 연결하는 행정적 대안이 요구된다.

다만 공가를 다른 용도로 전환하려면 주택의 위치와 구조, 접근성, 수선 필요성, 운영비 등을 함께 검토해야 한다. 지역별 주거취약계층의 수요를 파악하고 경기도와 시·군, 복지부서가 입주 대상 발굴과 사후관리를 분담하는 협력체계도 필요하다.

공실률을 낮추는 데만 행정력을 집중하기보다 실제 거처가 필요한 사람에게 주택을 연결하는 것이 공공임대 운영의 본래 목적에 부합한다.

■ 공급 실적에서 주거 안정 성과로 평가 기준 바꿔야

이번 행정사무감사에서 제기된 세 가지 쟁점은 서로 다른 사업의 문제가 아니라 공공주택 정책 전반의 실행력을 점검하는 과제로 연결된다.

지분적립형 주택은 입주자의 장기적인 자금 부담을 고려한 금융지원이 필요하고, 수요조사는 정책에 대한 막연한 선호가 아닌 실제 계약 가능성을 중심으로 정교화해야 한다. 매입임대주택은 공실 관리와 취약계층의 주거 수요를 연결하는 운영체계가 뒷받침돼야 한다.

GH가 앞으로 제시해야 할 성과도 공급 호수나 정책 찬성률에 머물러서는 안 된다. 실제 입주율과 계약 포기 사유, 가구별 주거비 부담, 장기 지분 취득 이행률, 매입임대 공가 해소 실적 등이 정책 평가에 포함돼야 한다.

공공주택은 공급 자체가 목적이 아니라 주거 불안을 줄이기 위한 정책 수단이다. 입주할 수 없는 주택의 공급 확대나 활용되지 않는 공공임대주택의 증가는 정책의 외형만 키울 뿐이다.

GH에는 공급 규모를 확대하는 행정에서 벗어나 입주자의 경제적 여건과 지역별 주거복지 수요까지 책임지는 실행 중심의 정책 전환이 요구된다. 경기=이인국 기자