[2026 세제개편안] 수도권 편중 정책…대전 등 지방 부동산엔 '처방' 없었다

초고가 주택 과세 강화·실거주 중심 개편
거래 침체·실수요 위축 겪는 지방은 효과 제한
전문가 "지역별 시장 여건 맞는 금융정책 필요"

(사진= 게티이미지뱅크)

정부가 부동산 시장 안정화와 과세 형평성 강화를 위해 세제 개편안을 내놨지만, 여전히 수도권에 편중된 정책이라는 지적이 제기된다. 고가 주택과 다주택자 세 부담 조정에 무게를 두면서 대전 등 침체한 비수도권 부동산 시장의 현실을 반영한 대책은 사실상 빠졌다는 평가다.

정부는 3일 발표한 '2026년 세제개편안'을 통해 부동산 세제를 실거주 중심으로 개편하기로 했다. 종합부동산세는 초고가 주택 보유자의 세 부담을 강화하고, 양도소득세 장기보유특별공제는 실제 거주 여부를 중심으로 손질한다. 반면 실거주 1주택자의 공제는 확대해 실수요자의 부담은 줄인다는 것이 이번 개편의 핵심이다.

문제는 이번 세제 개편이 지방 부동산 시장이 직면한 현실과는 거리가 있다는 점이다. 수도권 부동산 시장의 가격 안정에 초점이 맞춰졌지만 장기 침체에 빠진 지방 시장의 구조적 문제는 비껴갔다는 지적이다. 대전은 초고가 주택 비중이 크지 않은 데다 현재 시장의 최대 과제는 집값 상승이 아니라 거래 감소와 실수요 위축이다. 세 부담을 조정하는 정책만으로는 지역 부동산 시장의 침체를 해소하기 어렵다는 목소리가 나오는 이유다.

실제 대전 주택시장은 금리와 대출 규제 영향으로 실수요자의 자금 마련 부담이 커지면서 거래가 위축이 이어지고 있다. 분양시장 역시 신규 주택을 받아줄 수요층 확보에 어려움을 겪고 있다. 거래 감소가 장기화하면서 건설업계와 중개업계의 어려움도 이어지고 있지만, 이번 세제 개편에는 이 같은 지역 시장의 현실을 고려한 별도의 대책은 담기지 않았다. 결국 세 부담을 조정하는 것만으로는 거래를 막고 있는 근본 원인을 해결하기 어렵다는 것이 지역 부동산 시장의 시각이다.

이번 세제 개편이 지역에서 체감되기 어려운 이유도 여기에 있다. 세제는 보유와 양도 단계의 부담을 조정하는 정책이지만, 대전은 세금보다 거래 자체가 멈춘 시장에 가깝다. 매물은 쌓여가지만 실수요자의 자금 조달이 어려워 거래가 성사되지 않는 구조인 만큼 세제만으로는 시장 회복을 기대하기 어렵다는 분석이다.

결국 지역 부동산 시장의 정상화를 위해서는 세제보다 금융정책이 우선돼야 한다는 지적이다. 수도권 집값 안정을 위해 마련된 대출 규제를 지방에도 동일하게 적용하기보다, 일정 금액 이하 주택이나 비수도권 실수요자를 대상으로 담보인정비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등 금융 규제를 차등 적용하는 등 지역 상황에 맞는 정책 전환이 필요하다는 것이다. 수도권은 과열을 억제하는 정책이 필요하지만, 지방은 거래를 정상화하는 정책이 우선이라는 점에서 같은 규제로는 서로 다른 시장 상황을 해결하기 어렵다는 목소리도 커지고 있다.

박유석 대전과기대 부동산재테크과 교수는 "수도권과 지방은 부동산 시장의 증상이 다른데 같은 정책으로 처방해서는 효과를 기대하기 어렵다"며 "지역 부동산 시장 정상화를 위해서는 세제보다 금융 규제를 완화하는 정책이 우선돼야 한다"고 말했다.
김지윤 기자