조훈희 기자
현재 대전지역 재개발·재건축사업 분위기는 녹록지 않다. 공사비 상승과 대외 경제 여건 악화 등으로 시공사들의 참여가 없을 정도다. 공사를 미룬 조합도 상당수다. 부동산 시장 전반의 침체 우려가 커지는 이유다.
민 대표는 재개발·재건축의 핵심을 '시간'이라고 했다. 단기간에 성과를 기대하기보다 장기적인 관점에서 접근해야 한다는 얘기다. 본보는 민경환 대표를 만나 지역 정비사업 전반적인 분위기와 향후 부동산 시장 흐름에 대해 들어봤다. <편집자 주>
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| 민경환 리치드리머 대표. |
▲대전에서 '리치드리머 공인중개사사무소'를 운영하며, 재개발·재건축 현장의 최전선을 직접 발로 뛰고 있다. 단순히 중개를 넘어 대전 도시 변화에 따른 주거 가치를 분석하는 데에도 힘쓰고 있다. 2019년 부동산 업계에 처음 발을 들였다. 과거 재개발·재건축 투자 경험을 통해 '시간에 투자한다'라는 점이 매력적이어서 이 분야를 시작하게 됐다. 초기에는 아파트, 토지, 상가, 건물, 공장 등 다양한 중개 분야를 두고 고민했는데, 재개발·재건축은 절차가 복잡하고 까다로워 전문성을 갖춘 사람이 경쟁력을 가질 수 있다고 판단해 시작했다. 2019년 서구 탄방동에서 시작해 2021년에 중구 태평동으로 옮겼다. 대전 주요 재개발 구역보다 빠르게 접근하기 위한 선택이었다. 이 과정에서 보람도 크다. 특히 사회초년생들이 상담을 받고 좋은 구역에 비교적 낮은 가격으로 매수를 했는데, 이후 자산가치가 상승하면서 고마움을 전하는 분들이 있는데 고마워하시는 사회초년생들이 있는데 그때 큰 보람을 느낀다.
-유튜브와 블로그 등 SNS와 강의 등을 하고 있는데 어떤 계기로 시작하게 됐나.
▲저는 대전에서 나고 자란 토박이로 재개발과 재건축에 관심을 갖고 직접 현장을 뛰어다니며 입지를 분석해왔다. 그런데 대전을 잘 알지 못하는 다른 지역의 유튜버가 대전의 부동산에 대한 정보를 소개하는 영상을 본 적이 있었는데 기본적인 세대수가 다르다거나, 교통에 대한 분석을 실제로 맞지 않는 등 아쉬운 부분이 많았다. 대전시민들에게 제대로 된 정보를 제공하는 게 필요하다고 생각해 '올바른 정보 전달'의 의미로 유튜브를 시작하게 됐다.
블로그도 마찬가지다. 인터넷에서 특정 구역에 대한 정보를 찾으려면, 여기저기 흩어져 한눈에 파악하기가 쉽지 않았다. 블로그를 통해 전체 정보를 하나의 공간에 담아 제공하면, 투자나 실거주를 고민하는 사람들이 보다 편하게 접근할 수 있고, 실질적인 도움이 될 것으로 생각했다. 나아가 정보 소외 계층의 격차를 줄이는 데에도 의미가 있다고 봤다.
강의는 공인중개사 교육 모임에서 실무 교육을 진행하던 중 테스트 강의를 계기로 본격적으로 하게 됐다. 2023년부터 초보 중개사를 대상으로 두 달에 한 번씩 강의하고 있고, 투자자들을 대상으로 요청이 오면 일정의 조율해 강의를 이어가고 있다.
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| 민경환 리치드리머 대표. |
▲무엇보다 중요한 것은 '일자리'다. 지방 인구가 줄어드는 가장 큰 이유 역시 일자리 부족에 있다. 이를 해결하기 위한 마중물로 공기업의 지방 이전이 속도감 있게 추진돼야 한다. 공공기관들이 지역에 자리를 잡고, 지역 인재를 채용 비율을 높이면서 정주 여건까지 마련해야 한다. 대전 역시 머무르는 사람이 늘어나야 주택 수요가 생기고, 그릴 기반으로 한 선순환 구조가 만들어질 수 있다. 이와 함께 지방에 대한 취득세 중과는 완화하거나 폐지를 하는 것도 방법이라 생각한다. 현재 다주택자에 대한 대출 연장이 제한되는데, 서울을 중심으로 매물이 증가하면 수요가 다시 서울로 쏠릴 가능성이 크다. 결국 대전을 포함한 지방은 위축될 수밖에 없다. 또, 다주택자가 수도권과 지방에 각각 주택을 보유하고 있으면, 지방을 우선적으로 매도할 가능성이 높기 때문에 대전을 포함한 지방 매물은 더욱 증가할 수밖에 없다.
수도권과 지방은 격차가 계속 벌어지고 있는 만큼 정책을 분리할 필요성도 있다. 대전에서 내 집 마련이 어려운 수요자들을 위해 임대 공급을 확대하고, 2주택자가 지방 주택을 활용해 임대를 늘릴 수 있게 하는 등 수도권과 정책 자체를 달리 추진해 진행해야 한다. 현재 정부는 수도권 집값을 안정화하기 위해 집중하고 있는데 수도권 집값이 하락한다고 해서 지방 집값이 올라가는 것이 아니다. 수도권 하락폭보다 지방이 더 떨어질 가능성이 있다. 이 경우 지방은 더욱 침체에 빠질 수 있기 때문에 별도의 대책이 필요하다. 결국 지방 부동산 시장을 살리기 위해서는 이전 정부의 실패한 정책에서 벗어나 지방 주택 취득세 감면이나 양도세 특례 신설 등 지방 부동산을 매수하게 할 실질적인 유인책도 절실하다.
-대내외 경제와 부동산 경기가 침체되고 있다. 정비사업 전반에도 영향을 미치고 있는데 현재 분위기는 어떠한가.
▲대전 부동산시장은 암울한 상황이다. 말 그대로 매우 심각하다. 현재 재개발·재건축에서 가장 큰 문제는 시공사가 사업장에 붙지 않는다는 점이다. 시공사가 참여하지 않거나 꺼리는 이유는 공사비 이슈다. 신규 공급 아파트의 경우 인근 시세보다 높게 책정되면 미분양이 발생하는데 원자잿값 상승으로 공사비는 계속 오르고 있다. 이 때문에 이미 시공사를 선정한 대전 내 재개발을 추진하는 조합 중 일부 사업장은 진행조차 못 하고 있다. 경기가 좋아질 속도를 내야 하는데, 현재처럼 시장 상황이 암울하면 조합과 시공자 모두 부담이 된다. 대전은 시공사를 선정하는 순간부터 조합이 '을'의 위치에 놓이는 상황이 연출되고 있다. 이마저도 시공사가 하자는 대로 따라갈 수밖에 없는 상황이 연속된다.
-대전도 양극화 우려 목소리가 크다. 어떻게 보나.
▲대전은 노후계획도시 특별법에 따라 선도지구로 둔산지구와 송촌지구가 진행되고 있다. 특히 둔산동의 경우 신축 아파트가 건설된다면 많은 수요가 한쪽으로 쏠릴 것이다. 상담을 받는 젊은 사람부터 나이가 있는 수요자까지 둔산동만 보고 있는 분위기가 연출되고 있다. 서울을 보면, 대전과 큰 차이가 없는 서울 변두리와 외곽 지역이 강남과 8~9배 차이가 난다.
입지 좋은 둔산동으로 수요가 편중되는 모습이 나오고 있어 대전은 둔산동 재건축 지역과 그 외 지역의 양극화가 뚜렷할 것으로 보인다. 대전의 경우 둔산동을 제외한 나머지 구축 아파트들이 재개발과 재건축을 해야 하는데, 고금리와 공사비 급등으로 침체기가 이뤄지고 있어 현재 분위기에선 어렵다. 지금은 둔산지구밖에 없다는 심리와 이 외 지역의 입지엔 큰 관심이 없어 보여서 큰일이라는 생각도 있다.
-보유세 인상에 대한 관심이 높다. 지역 부동산에도 영향을 미칠 것으로 보이는데, 시장 상황을 어떻게 보고 있나.
▲지역에 종합부동산세를 내는 사람은 많지 않다. 공시가격이 12억 원을 초과해야 하는데 서울과 수도권에서 대상이 많다. 종부세는 걷어서 지방재정으로 내려주는 게 많다. 지방 입장에선 종부세의 경우 큰 부담이라기보다는 오히려 지방세수확대에 도움이 되는 측면이 있다. 보유세가 전체적으로 상승하게 되면 임대료가 전가되면서 임차인의 세 부담이 커질 수 있겠지만, 보유세 증가로 매도 물량의 증가 또한 지방에선 크지 않을 것으로 보인다. 올라도 몇십만 원 단위일 것이다. 아무래도 보유세 인상이라는 어감이 기분이 좋지는 않은데, 실질적으로 대전에 집을 보유하고 있다면 보유세에 대한 걱정은 크지 않아도 될 것으로 보인다.
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| 민경환 리치드리머 대표. |
▲대외적인 여건으로 상승과 하락의 반복이 되는 것으로 보인다. 사이클을 보면 10년 단위로 움직이긴 했다. IMF 금융 위기 때 실질적으로 집값이 떨어졌었고, 지금은 코로나로 인해 자금이 풀렸다가 엄청나게 많은 물량이 소화가 안 됐다. 내년 입주 물량들이 2028년까지 영향을 미쳐 상승 전환으로는 이뤄지지 않을 것으로 보인다. 집값이 하락하면 분양을 안 하고, 물량이 소화되면 새집이 없어 오르기 시작하는데, 2029년에는 올해 분양이 영향을 줄 텐데 분양이 많고, 물량이 적지 않다. 이때를 바닥이라고 보면 2030년엔 상승으로 전환될 것으로 전망한다.
하나 더 전망하면, 구축 아파트는 가격이 안 오를 것이다. 집을 사려는 사람들 입장을 보면 신축 아파트만 집이라고 생각을 한다. 집을 사려는 젊은 사람들을 보면, 아파트에서 태어났고, 학교를 다니는 등 모든 생활을 아파트에서 한다. 요즘 흔히 '인도어 사회'라고 얘기를 한다. 아파트에서 '인도어'는 단지인데, 단지 안에서 커뮤니티, 영화관, 수영장, 헬스클럽은 물론, 심지어 식사를 제공하는 곳도 있다. 그런 세대를 경험했던 사람들이라면 구축으로 가지 않을 것이고, 구축에선 유일한 장점인 입지가 아닌 이상 가격 상승에 대한 기대는 어렵다.
-평소 소신이나 좌우명이 있다면.
▲'나의 이익을 위해 경쟁력이 없는 매물을 절대 고객에게 권하지 말자'가 소신이다. 천성적으로 불의에 저항하고, 불의를 보면 참지 않던 학생 운동을 하는 세대다. 내 가족한테 이 매물을 소개할 수 있을까 생각을 하면서 업무를 한다. 내 가족에게 소개 안 해줄 매물은 소개할 수 없다. 일부 다른 중개업을 하시는 분들이 '그 매물의 판단은 고객이 하는 것이고, 소개만 해야 한다'고 말씀하시기도 한다. 하지만, 그분은 전문가가 아니다. 전문가는 고객 니즈를 파악해서 가장 좋은 매물을 선택하게끔 해야 한다. 그게 전문가의 모습이고 앞으로의 방향성이다. 지금도 그렇게 하고 있고, 앞으로도 계속해나갈 것이다. 아무리 어려워도 이 소신은 포기하지 않겠다.
-부동산을 모르는 분들이 꼭 알아야 할 점과 팁이 있다면.
▲실질적으로 부동산이라는 것은 심리에 의해서 움직인다. 부동산 잘 모르는 사람들은 막 가격이 올라가면 지금 안 사면 못살 것 같다는 심리가 발동해 실수를 많이 한다. 지금까지 모든 과거 데이터를 보면, 상승과 하락은 항상 있었다. 그 당시에 참을성 없이 주위 환경에 따라 움직이거나, 주위에서 사라고 해서 급하게 산다면, 후회를 많이 한다. 정확하게 거시경제부터 보고, 집안 사정, 분양물량 등을 확인해서 본인이 원하는 지역이 있다면 그 지역을 공부하는 게 좋다. 어떤 지역이든 거시 경제를 봐야 한다. 한 군데만 오르지 않는다. 대전도 출발이 달라서 그렇지 같이 오르고 같이 떨어진다. 입지가 좋은 곳은 더 많이 오르고 덜 떨어지는 차이다. 그런 것을 파악해서 시간에 투자해야 한다.
저는 부동산 재개발·재건축 투자는 젊으신 분들에게만 권한다. 나이 많으신 분들은 돈보다 시간이 중요하다. 반대로 젊은 친구들은 시간보다 돈이 더 중요하다. 신혼부부들 많이 상담 오시면, 재개발·재건축 안 좋은 주거환경에서 직접 사는 '몸테크'를 권하고, 10년을 보라고 추천을 한다. 처음엔 힘들지만 10년 후에는 몸테크를 한 신혼부부가 분명 다른 친구들과의 자산 가치가 차이가 난다. 부동산은 공부가 아니라 관심이다. 가고자 하는 지역의 변화를 관찰하면서 조급함에 쫓기지 말고 감당 가능한 선에서 시간에 투자해야 한다.
대담=박병주 경제부장·정리=조훈희·사진=이성희 기자
○… 민경환 대표는 누구?
대전출생, 현 목원대 대학원 부동산학과 재학 중, 공인중개사 교육기관 '네오비 비즈 아카데미' 재개발·재건축 교수, 유튜브, 블로그 '리치드리머TV' 채널 운영, 네이버 카페 '대전 재개발 재건축 부동산 이야기' 운영
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