충남지역 부동산 PF 대출 건정성 우려 확산…"리스크 점검 필요"

충남지역 부동산 시장 침체 2022년 이후 지속
부동산 PF 부실 관련 잠재 리스크 점차 부각

충남지역 주택가격 및 거래량 추이.(자료=한국은행 대전세종충남본부 제공)

충남지역 부동산 시장의 부진으로 지역 건설사들의 자금 사정이 악화하면서, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 건전성에 대한 우려가 제기되고 있다. 일부 사업장의 부실이 부동산 PF 전반의 리스크로 전이되지 않도록 면밀한 대응이 요구되는 시점이다.

19일 한국은행 대전세종충남본부가 발표한 '충남지역 부동산 PF 리스크 평가'에 따르면, 충남의 주택가격은 2022년부터 하락세를 보이고 있으며 매수 수요 위축, 미분양주택 적체 현상 등이 뚜렷하게 나타나고 있다.

충남의 아파트 매매가격지수는 2022년 3월 109.77로 고점을 기록했으나, 2025년 11월에는 100 아래로 집계되며 2022년 말 대비 6.0% 하락한 수준에 머물렀다. 이 기간 시군별로는 홍성(-20.7%), 당진(-11.4%), 계룡(-9.3%), 아산(-8.3%)의 하락 폭이 두드러졌다.

미분양주택의 수도 눈에 띄게 증가했다. 충남의 미분양주택은 2025년 1월부터 11월까지 월평균 5095호에 달한다. 이는 2021년~2022년(월평균 2020호) 대비 두 배 이상 증가한 수준이다. 특히 분양대금 회수에 직접적인 차질을 초래하는 준공 후 미분양 주택 물량은 2025년 11월 기준 2142호로 2022년 말(554호) 대비 4배가량 늘어났다.

지역별 단기물 비중 등 그래프.(자료=한국은행 대전세종충남본부 제공)

이처럼 지방 부동산 침체 현상이 충남에서도 두드러지면서, 부동산 PF 부실 관련 잠재 리스크도 점차 부각되는 실정이다.

충남의 부동산 PF 유동화증권은 단기물 비중이 84.1%로 전국 평균(73.1%)을 크게 상회하고, 비우량물 비중(32.3%)이 전국에서 가장 높은 수준이기에, 비우량 사업장을 중심으로 자금 조달이 어려워질 가능성이 있기 때문이다.

부실 사업장에 대한 리스크도 산재해 있다. 사업성 부족으로 민간에 매각을 추진하는 충남지역의 부실 PF 사업장은 2025년 말 기준 18곳으로 규모는 9258억 원에 달한다. 이중 8개 사업장(2250억 원)은 6개월 이상 매각이 지연하면서 부실 리스크가 해소되지 못하고 있다.

이와 함께 건설사(시공사) 신용보강 비중이 2025년 말 37.2%로 전국 평균(30.4%)을 크게 상회한다는 점도, 지역 내 PF 건정성을 해칠 수 있는 취약점으로 지목된다.

이를 두고 한국은행 대전세종충남본부 기획금융팀은 충남 지역 내 일부 사업장의 부실이 부동산 PF 전반의 리스크로 전이될 수 있다는 점에 주목하며, 금융당국 차원에서의 원활한 정리 추진과 함께 추가적인 부실 사업장이 발생하지 않도록 지속적인 모니터링이 시급함을 강조했다.

특히 미분양의 누적은 PF 대출의 부실 위험을 크게 높이는 요소인 만큼, 주택시장 여건 변화와 수익성 악화 가능성에 대한 선제적인 점검을 제언했다.

조광래 경제조사팀 과장은 "충남지역은 부실 사업장의 비중이 여타 비수도권 지역에 비해 높다"며 "지역 부동산 PF의 시공사 신용보강 의존도가 높다는 점과 주택가격 부진이 지속하고 있다는 점에서 관계 기관 차원의 지속적인 모니터링이 필요하다"고 말했다.
심효준 기자