[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] ①부동산 경매 절차의 취소

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

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현재 진행되고 있는 경매를 취소할 수는 있는지 요즘 부쩍 상담을 많이 받는다. 경매 절차를 취소하기 위해서는 취소사유가 존재해야 한다. 민사집행법 제96조는 '부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 한다.'라고 규정해 ①채무자가 목적물의 소유권을 상실한 경우 ②부동산이 멸실된 경우 ③법령에 의하여 강제집행이 금지된 경우 등이 있다.

먼저 매각부동산이 멸실되면 경매를 진행할 수 없게 된다. 다만 경매개시결정 후 매각부동산의 현상이 다소 다르더라도 절차의 진행을 방해할 사유로는 되지 않지만, 그 정도가 심해 부동산의 동일성을 잃게 할 정도이면 매각절차를 취소해야 한다.

다음으로 채무자가 소유권을 상실한 경우다. 매각부동산이 제3자 소유인 경우에는 경매개시결정을 할 수 없게 되므로 경매개시결정 후에 매각부동산이 채무자의 소유가 아님이 판명되면 매각절차를 취소해야 한다. 예를 들면 경매를 신청할 때 제출된 등기사항전부증명서의 작성일 이후에 3자에게 소유권이전등기가 경료된 경우가 있다. 그 중 제3자가 소유권을 취득할 당시에 이미 경매신청이 있었다는 사실이나 압류의 효력이 발생했다는 사실을 알았을 경우 제3자는 소유권의 취득으로써 압류채권자에게 대항할 수 없다. 다만, 경매개시결정등기의 촉탁 전에 소유권이전등기가 되어 버렸다면 등기관은 등기 불능을 이유로 등기촉탁을 각하할 수밖에 없다. 이 경우 집행법원은 등기관의 등기촉탁 각하결정등본을 받으면 매각절차를 취소할 수밖에 없다.

또한 채무자의 소유권이 공매로 이전된 경우에도 경매절차를 취소해야 한다. 민사집행법에 의한 강제집행과 국세징수법에 의한 체납처분으로서의 공매절차는 양 절차가 각기 다른 법령과 집행기관에 의해 별도의 독립한 절차로 진행되기 때문에 동일한 목적물에 대하여 강제집행과 체납처분이 경합할 수 있다. 즉 체납처분으로서의 공매절차가 진행 중이더라도 집행법원이 경매절차를 진행할 수 있다(대법원 1961. 2. 9. 선고 4293민상124 판결). 따라서 양 절차의 매수신청인 중 먼저 절차를 종료하는 자가 소유권을 취득하게 된다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2009다88112 판결).

결국 경매절차가 진행되는 도중 공매절차에서 경매대상 부동산이 매각되어 그 대금이 납부된 경우에는 공매절차의 매수인이 당해 부동산의 소유권을 확정적으로 취득하고, 따라서 채무자가 이에 대한 소유권을 상실하므로, 공매절차에 의해 매각부동산의 소유권이 이전된 경우에도 경매절차를 취소해야 한다.

한편 부동산 임의경매절차에서 수 개의 부동산에 대해 일괄매각결정이 있은 후 매각허가결정까지 했으나 매각대금 지급 이전에 그중 1개의 부동산에 대하여 공매처분으로 소유권이 이전된 경우 어떻게 처리할 것인지 문제가 된다. 일괄매각 부동산 중 일부가 멸실되더라도 매수인이 그대로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인하기 전에는 미리 일괄매각 부동산 전체에 대한 매각허가결정을 취소할 필요가 없다. 따라서 이로 인해 매수인이 매수목적을 달성하기 어려운 경우라면 매각허가결정의 취소신청(민사집행법 제127)을 할 수 있고, 그 일부 부동산이 없어도 나머지 부동산을 매수할 의향이라면 대금감액만을 구할 수도 있다.

또한 일괄매각한 부동산 중 일부에 대해 소유권을 상실한 경우에도 매수인이 매각불허가사유가 존재하지 않는 잔존부분만을 매수할 의사가 인정되는 경우에는 전부에 대하여 매각을 불허할 필요가 없다. 이 경우 매수인의 의사를 타진해 잔존 부분의 매수의사가 있으면, 매각허가결정을 취소한 부분에 해당하는 매각대금을 감액하여 주고, 반면 매수인이 잔존 부분만으로 매수의 목적을 달성할 수 없다는 이유로 민사집행법 제127조 제1항에 따른 취소신청을 한 경우에는 매각목적물 전부에 관하여 취소결정을 하면 된다.

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