터진다, 2017년 미분양

2006년 이후 최대 수준물량 32만3797가구 '준공후 미분양' 2~3배 폭증 하우스 푸어 등 사회문제 번질수도

●피할 수 없는 내후년 공급과잉 폭탄

아파트 분양 열기가 무르익은 2014~2015년 전국에서 아파트 공급이 이어지면서 오는 2017년에는 공급과잉현상을 빚을 것이라는 전망이 나왔다. 22일 부동산정보업체인 부동산114의 조사에 따르면 2017년 전국 아파트 입주 예정 물량은 32만여 가구로 최근 11년 중 최대치로 나타났다. 입주물량이 가장 적었던 2012년과 비교하면 2배 가까이 많은 수준이다.
2014년~2015년 단기에 쏟아졌던 아파트 분양물량이 2017년부터 '초과 공급'의 부메랑으로 돌아온다는 분석이다. 임대 물량을 제외한 가구 수도 30만 가구로 이는 1999년 이후 최대치에 달한다. 본보는 부동산114가 오는 2017년 공급과잉 현상에 대해 내놓은 전망을 풀이해보고자 한다.<편집자 주>

▲2017년 입주 예정물량 '2006년 이후 최대'=2017년 전국 아파트 입주 예정 물량은 모두 32만3797가구로 2006년 33만3319가구 이후 최대 수준에 달하는 것으로 나타났다. 이 중 경기도가 10만249가구로 전국 시·도 중 가장 많은 물량이 예정됐다. 2010년(11만5166가구) 이래 최대 수준인 셈이다. 2011~2015년 경기도 연 평균 입주물량이 6만여 가구 수준에 불과한 점에 비춰봐도 4만가구 이상 많은 수준이다. 경기도 내 동탄2신도시, 위례신도시, 미사강변도시, 배곧지구 등 주요 택지지구 입주물량의 영향으로 풀이된다.

규모별로 경남 3만4544가구, 서울 2만6178가구, 충남 2만3301가구, 경북 2만1831가구, 대구 1만8622가구, 인천 1만7252가구, 부산 1만7118가구, 세종 1만3910가구, 충북 1만1451가구 순으로 입주 예정 물량이 많은 것으로 나타났다. 경남은 1992년(3만8108가구)이후 최대치며, 충남은 1997년(2만7910가구), 경북은 1999년(2만2329가구) 이후 최대치로 확인됐다.

▲준공 후 미분양 폭증=2006~2007년에도 부동산 시장의 호황과 분양가상한제를 피하려는 밀어내기 분양물량 이 급증해 연 평균(2006~2010년) 입주물량이 31만가구씩 쏟아졌다. 당시 초과 공급으로 인한 부작용으로 준공(입주) 후 미분양주택이 2~3배 가량 폭증했다. 할인 분양과 이에 따른 반발로 기존 계약자 입주 거부 사태, 청약 경쟁률 미달사례 등이 속출했다.

2008년 하반기에는 서울 강남에서도 세입자를 못 구하는 사례가 나타났다. 단기간에 1만가구 이상 입주를 진행했던 서울 송파구 잠실동 일대에서 세입자를 구하지 못해 발만 동동 구르던 웃지 못할 사례가 언론에 크게 부각되기도 했다.

불과 2~3년 전에도 악성 미분양으로 분류되는 '준공(입주) 후 미분양'을 해소하지 못한 건설사가 전세 조건의 분양 계약(에프터리빙제, 프리리빙제, 매매보장제 등 명칭 다양)이라는 새로운 분양방식을 주도하며 사회 문제(전세 계약자 명의의 담보대출, 분양 거부 시 위약금, 보증금 미 반환 등)를 양산하기도 했다. 게다가 입주 시점에 분양가격 이하로 떨어진 '고 분양가' 단지들로 인해 '하우스 푸어' 문제가 사회 문제로 부각됐다.

과도한 초과 공급은 적정 수요가 확보되지 않은 상황에서 여러 가지 사회적인 문제들을 몰고 온다. 올해 분양물량은 50만 가구(예정포함 역대 최대)로 과거의 밀어내기 분양시기 보다 그 규모가 큰 상황이다.

이렇다보니 준공 후 미분양 사태가 또다시 발생할 수 있다는 우려의 목소리가 커지고 있다.

▲임대물량 제외, 1999년 이후 최대=오는 2017년 입주 물량에서 임대(공공+민간) 부분을 제외하면 모두 29만9592가구로 확인된다. 이는 1999년(31만9831가구) 이후 최근 18년 사이 최대 수준이다. 일반적으로 임대아파트는 분양시점에 임차 대상이 정해진 경우가 대부분이어서 주택시장에 큰 영향력을 미치지 못한다.

이와 달리, 임대 외의 분양물량은 입주시점에서 임대차 대상이 정해지고 매도자와 매수자간 손바뀜이 상당 수 이뤄지면서 시장에 미치는 파급력이 크게 나타난다. 공급과 수요간의 불일치가 발생할 경우 가격 약세, 준공 후 미분양 증가 등의 부작용이 나타날 수 있다는 게 부동산 114의 분석이다.

부동산 114 관계자는 “2017년은 최근 18년 중 가장 많은 공급에 대한 부작용이 발생할 가능성이 높은 상황”이라며 “미래 특정 시점에 공급 과잉 또는 수급불균형 문제가 불거지지 않도록 사전 대응과 꾸준한 모니터링이 필요하다”고 조언했다.

이경태 기자 biggerthanseoul@