8년간 이사 걱정 뚝…중산층 주거부담 던다

금성백조 참여 기업형임대주택으로 주거안정 기대 초기임대료 규제없고 월세상승률 연 5% 이내 제한

●국토부 '뉴스테이 사업' A to Z

이달초 금성백조주택이 우선협상대상자로 선정된 정부의 '뉴스테이(기업형임대주택)'사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 뉴스테이는 쉽게 말해 중산층을 위한 8년 장기 임대주택사업이다. 중산층을 대상으로 한다는 점에서 다른 임대주택과 차이를 보인다. 서민 뿐만 아니라 중산층 역시 저성장, 저금리에 높아지는 전월세 때문에 고민이 많다. 집을 사더라도 집값이 떨어질 수가 있어 주거의 안정이 위협받고 있기 때문에 중산층 역시 임대주택에 대한 수요가 늘고 있는 현실이다. 본보는 국토북가 제공하고 있는 뉴스테이 사업에 대한 의문점과 답변을 소개하고자 한다. <편집자 주>

-서민들을 위해 써야 할 돈(기금)을 왜 중산층에게 쓰는지?

▲주택기금을 서민에게 우선 지원한다는 원칙에는 변함이 없다. 다만, 최근 빠른 월세 전환 등으로 중산층의 주거비 부담이 증가하고 있고, 중산층도 주택청약 등 기금 재원 조성시 기여하고 있는 점을 감안해 여유자금을 통해 보완적으로 지원할 계획이다.

-월세 1000만원짜리 임차인이나, 시가 10억 주택에 대해서도 정부가 지원하는 것인지?

▲사업자들도 수익성을 확보해야 하는 만큼, 시장수요가 충분히 뒷받침되는 적정 수준에서 임대료를 책정할 것으로 전망한다. 기업형 임대주택은 300호(매입은 100호) 이상 투자해야 하는 반면, 기금 지원 한도(호당 8000만원~1억2000만원) 및 세금지원(전용 85㎡ 이하) 등에 제한이 있어, 고급 임대주택의 공급 가능성은 크지 않다.

-대기업 등 민간사업자에 대한 과도한 특혜가 아닌지?

▲기업형 민간임대는 정부가 직접 재정지원을 하는 공공임대와 달리 최소한의 수익성(5~6%)을 확보하는 수준에서 택지·세제·금융 등을 지원하는 것으로 과도한 특혜라고 보기는 어렵다. 오히려, 중산층 거주 가능 주택의 공급이 늘어나, 중산층 주거 혁신 및 전월세 시장안정에 대한 기여효과가 더 클 것으로 기대한다.

-신혼부부 임대주택을 위한 돈은 없고, 기업형 임대사업자 지원을 위한 돈은 있는지?

▲이번, 기업형 임대는 택지·세제·금융 등 간접 지원을 통해 민간의 투자를 유도하려는 것으로, 국민의 혈세가 직접 투입돼 지원에 한계가 있는 공공임대주택과 다르다는 점을 감안할 필요가 있다. 공공지원은 기업형 주택임대산업 발전을 위한 마중물로서 기업형 임대사업이 활성화되면, 정부지원은 자연스럽게 감소할 것으로 예상된다.

-정부가 지금까지 매매활성화를 최우선 정책과제로 설정했는데, 이와 상충되지 않는지?

▲건설사 등 기업형 주택임대 활성화는 공급 과잉 우려가 있는 분양물량을 임대로 전환하는 것으로 분양물량이 줄어들게 되면, 기존 주택 매매도 활성화될 것으로 예상된다.

-행복주택으로 활용할 부지를 기업형 임대로 쓰는 것은 아닌지?

▲기업형 임대주택은 행복주택과 수요층 및 입지여건 등이 다르다는 점에서 기업형 임대와 행복주택 부지가 중첩될 가능성은 높지않다. 행복주택 부지로 활용가능한 택지는 행복주택으로 우선 활용하되, 토지 임대료가 높거나 주변 주민의 반대 등으로 행복주택 용지로 활용하기 어려운 택지를 기업형 임대주택 부지로 활용할 계획이다.

-월세를 조장하기 보다, 오히려 월세 전환 지연대책이나 전세대책이 필요한 것이 아닌지?

▲서민층을 위한 전세자금 대출을 예년수준으로 지원하는 등 전세 등 보증금 마련 지원은 지속해나갈 계획이다. 다만, 임차시장 구조변화, 저금리 등 거시경제 여건 변화 등으로 보증부 월세가 일반화되고 있는 상황에서, 무리하게 전세로 전환하려 하기보다, 바람직한 월세 주택 형태(수준 높은 주거서비스, 장기간 안정적 거주 등)를 선도적으로 제시할 필요가 있다. 기업형 임대사업 육성으로 기존의 전세시장 압력이 줄어들 경우 전셋값 안정에도 기여할 것으로 전망된다.

-정부가 전체 주택의 전세 시세를 기준으로 예상 임대료를 제시하여 현실성이 떨어져 보이는데, 실제로는 더 높게 나타나지 않을지?

▲이번 대책은 3~8분위의 중산층을 대상으로 하고 있어, 전국 주택의 중위 전셋값을 기준으로 예상 임대료를 예시한 것이다. 입지별로 아파트 뿐만 아니라 다세대, 연립 등 다양한 주택유형이 공급될 것으로 전망된다. 지역별, 주택 유형별로 임대료는 달라질 수 있다.

-이번 대책은 중산층 주거안정 대책이라기보다, 대기업 일감 몰아주기 대책이 아닌지?

▲공공부문이 모든 임대주택을 공급하지 않는 이상, 중산층 주거 안정을 위한 가장 근본적인 대책은 양질의 민간 임대주택 공급을 확대하는 것이다. 특히, 개인 위주의 비제도권 임대시장이 발달한 우리나라의 경우, 주거불안 등에 노출될 위험이 높아 임대사업을 전문적으로 하는 기업형 사업자를 육성할 필요가 있다. 일본, 프랑스 등 해외 선진국에서도 임대주택 투자를 유도하기 위해 세제·금융 등 적극적인 지원방안을 시행하고 있다.

-정부가 기업형 임대주택의 최초 임대료 규제를 폐지한 것은 월세 시세를 몰라서인지?

▲기업형 임대주택에 대해서도 기존의 공공임대와 같이 초기임대료 규제를 두게 되면, 임대주택의 품질이 떨어지고 공급도 줄어들 것이라는 점에서, 초기 임대료 규제는 두지 않기로 했다. 단, 연 5% 이내 상승률 제한 규제는 유지한다. 정부는 한국감정원의 조사를 통해 매월 월세가격 동향을 파악하고 있으나, 개별 주택에 대한 월세시세를 파악하는 것은 현실적으로 곤란하다. 뿐만 아니라 보다 정확한 월세가격 동향을 파악하기 위해 다음달부터 월세통계 표본을 현행 3000호에서 2만5000호로 늘리고, 지역도 8개 시·도에서 전국 시·군·구 단위로 세분화할 계획이다.

이경태 기자