절세미남·절세미녀…알고나면 알뜰해지는 재산세학개론

매수자, 그 해 재산세 안내려면 과세기준일 '6월 1일' 이후 잔금지급·소유권 이전 부부 공동명의로 주택 소유해도 지분별 납부로 전체세액은 동일

재산세는 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 토지와 주택, 건축물을 비롯해 선박, 항공기를 소유한 사람에게 부과되는 세금을 말한다. 재산을 보유한 대가로 내는 보유세의 하나로 지방세의 대표세목으로 손꼽힌다. 본보는 부동산정보업체인 부동산114(http://www.r114.com/)가 제공하는 재산세와 관련해 알아두면 좋은 정보와 일반인들이 고지서를 받았을 때 궁금해 하는 사항을 소개하고자 한다. <편집자 주>

▲'6월 1일'에 집을 사고 팔았다면 재산세는 누가 내야 할까=재산세는 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 그 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과된다. 이를 판단하는 근거는 잔금 지급일 또는 소유권이전 등기일이며 둘 중 빠른 날을 기준으로 한다. 따라서 집이나 땅을 매매할 때 매도자는 6월 1일 이전에 하는 게 유리하고, 매수자는 6월 1일 이후에 사는 게 절세 측면에서 유리하다. 새 아파트의 입주 예정자도 마찬가지다. 입주기간이 6월 전후인 경우 잔금 납부를 6월 1일 이후로 미루면 그 해의 재산세를 내지 않아도 된다.

만약 6월 1일 당일에 잔금을 지급했거나 소유권이전등기를 했다면 새로 주인이 된 사람(매수자)이 납부의무자가 된다. 거래시기가 5월 말 또는 6월 초인 경우, 재산세를 두고 매도자와 매수자 간에 실랑이가 벌어지기도 하는데 이 때는 재산세를 서로 나눠내도록 합의하고 계약서상에 특약사항으로 넣는 것도 한 방법이다.

▲재산세 고지서는 한 장이 아니다=재산세는 크게 주택분, 건축물분, 토지분, 항공기분, 선박분으로 구분되며 납세고지서는 매년 7월과 9월 두 번에 걸쳐 발부된다.

주택분은 용도가 주택인 건축물과 주택의 부속토지에 대한 세금으로 7월에 1기분, 9월에 2기분이 부과된다. 단, 재산세(도시지역분을 포함)가 10만원 이하인 경우에는 7월에 한꺼번에 부과된다. 건축물분은 용도가 주택을 제외한 건축물에 대한 세금으로 매년 7월에 부과되고 토지분은 주택의 부속토지를 제외한 토지에 대하여 부과된다.

만약, 납세의무자가 주택, 상가, 토지를 소유하고 있는 경우에는 7월에는 주택 1기분과 건축물분(상가)에 대한 재산세가 과세가 되고, 9월에는 나머지 주택세액 2분의 1(2기분)과 토지분 재산세가 과세돼 일년에 총 4매의 고지서를 받게 되는 것이다.

7월 재산세의 납기는 7월16일부터 7월31일까지이며, 9월 재산세는 9월16일부터 9월30일까지다.

▲토지는 성격에 따라 과세방식이 다르다=토지에 대한 재산세는 토지의 성격에 따라 종합합산, 별도합산, 분리과세 등 과세방식이 달라진다. 보유재산을 모두 합해서 과세하느냐, 일부만 별도로 합해서 과세하느냐, 아예 특정 토지만 분리해서 과세하느냐의 방식차이다. 재산세는 재산이 많을수록 세금부담이 큰 누진세이기 때문에 별도로 떼거나 분리해서 과세하면 낮은 세율을 적용받을 수 있다.

농지와 목장용지, 종중소유임야 등은 분리과세해서 낮은 세율(0.07%)을 적용하고 일반건축물의 부속토지는 별도합산으로(0.2~0.4%), 분리과세 및 별도합산과세대상을 제외한 모든 토지는 종합합산(0.2~0.5%) 해서 과세한다.

▲분납과 물납(物納)이 가능해=과세물건별(납세고지서별) 재산세 본세액이 500만원을 초과하는 경우 납부기한 경과 후 45일 이내에 분납이 가능하며 분납 대상액은 아래와 같다.

납부할 세액이 1000만원 이하일 경우, 납부할 세액 중 500만원 초과 금액이 분납대상이다. 납부할 세액이 1000만원 초과이면 납부할 세액 중 50% 범위내 금액이 분납대상에 포함된다.

납세의무자가 세금 낼 현금이 없다고 세금을 내는 않는 것은 아니다. 재산세를 낼 여력이 없는 납세자는 재산세 납부세액이 500만원을 초과할 경우 물납으로 대납할 수 있다. 물납은 현금대신 주식이나 부동산 등으로 세금을 낼 수 있도록 한 것인데 재산세는 토지, 주택, 일반 건물 등의 부동산에 한해서만 물납이 가능하다.

물세를 납부하기 위해서는 재산세의 납부기일인 7월 16일~31일(1기), 9월 16일~31일(2기) 이내에 관계기관에 물납허가신청서를 제출해야 한다. 물납할 부동산의 가치는 개별공시지가나 주택공시가격, 시가표준액 등을 토대로 시세를 평가하고 이런 과정을 거쳐 물납허가를 받은 납세자는 기한 이내에 부동산소유권이전등기를 하고 관할자치단체장 등이 등기이전을 마치면 물납이 완료된다.

▲부부 공동명의면 재산세도 두 배로 내야 하나=주택을 공동명의로 소유한 부부가 각각 재산세 고지서를 받고서 세금을 두 배로 내는 게 아닌가 헷갈려 하는 경우가 있다. 재산세는 재산을 기준을 부과하는 세목으로 공동명의면 각자의 소유지분별로 세금을 내게 된다. 따라서 단독소유나 공동소유나 전체 재산세액은 동일하다. 단독 소유 시 10만원의 재산세가 부과되는 주택을 50%의 지분으로 공동 소유한 경우 각각 5만원씩 부과가 되는 것이다.

지역 부동산업계 전문가는 “재산세에 대해서 정확하게 이해를 할 경우, 보다 합리적인 방법으로 세금을 낼 수 있다는 사실을 염두에 두고 있어야 한다”며 “재산세를 회피할 수는 없지만 자신에게 유리한 방법을 선택할 수 있다는 것을 알고 있어야 한다”고 말했다.

이경태 기자 biggerthanseoul@