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재건축 초과이익 환수제 폐지…분양가상한제 탄력 운영 추진 민간임대주택 전매 전면 허용

●하반기 달라지는 부동산 제도

2014년 상반기 주택시장은 2ㆍ26주택임대차 선진화방안(이하 2ㆍ26대책), 세월호 참사, 6ㆍ4지방선거 등으로 위축됐다. 주택시장 활성화를 위해 대책 마련을 해야 한다는 목소리가 높다. 하반기 시행을 앞둔 부동산 제도는 재건축 규제완화가 눈에 띈다. 재건축 초과이익환수제도 하반기에 폐지될 예정이다. 민간임대주택 임차권 양도 및 전매 전면허용 등 시선을 끈다. 부동산포털 닥터아파트의 도움을 받아 하반기 달라지는 부동산 관련 제도에 대해 살펴보았다. <편집자 주>

▲2ㆍ26대책 전ㆍ월세 과세 수정안=주택 보유 수와 상관없이 임대소득이 연 2000만원 이하시 14% 단일세율로 분리 과세하고 월세 비과세 유예기간은 2년에서 3년으로 연장하는 방안이 추진된다. 당정 협의를 거쳐 의원입법으로 추진 중이다. 주택자에 대한 전세보증금 과세 방안도 수정될 예정이다.

▲재건축 초과이익 환수제 폐지=재건축 초과이익 환수제 폐지안이 국회 상정 대기 중이다. 하반기 중 시행될 가능성이 크다.

참여정부시절 집값이 급등하자 재건축 투기억제를 위해 도입됐다. 하지만 주택시장이 안정된 상황에서 하루빨리 폐지해야 한다는 주장이 많았다. 초과이익 환수제가 폐지되면 신규주택 공급은 숨통이 트일 전망이다.

현재는 올해 말까지 관리처분계획인가를 신청한 단지들은 초과이익 환수대상에서 제외해 주는 한시적인 완화책이 시행되고 있다.

▲분양가 상한제 탄력 운영=분양가 상한제 탄력운영 방안을 담은 주택법 개정안이 법안 처리를 기다리고 있다. 분양가 상한제 탄력운영은 상한제를 원칙적 폐지하되 집값 급등 우려 지역에서 제한적 운영하는 것이다. 분양가 상한제 역시 집값 상승을 억제하고자 도입돼 현 주택시장 상황과 맞지 않는다는 지적이 꾸준하게 지적됐다.

▲부적격 당첨자 소명기간 단축=오는 10월 29일부터 부적격 주택 당첨자의 소명기간이 단축된다.

현재 입주자모집기간은 모집공고부터 예비당첨자 계약까지 통상 30~40일이 소요되며, 이 중 부적격 당첨자 소명기간이 10일 이상 소요됐다.

예비입주자들의 주택 구입이 지연됐고 다른 주택을 구매하는 기회도 빈번했다. 사업주체는 분양지연으로 비용부담이 가중되는 문제도 야기됐다. 부적격 당첨자가 주택 소유 여부 등 해명자료를 제출할 수 있는 기간을 당초 10일 이상에서 7일 이상으로 단축해 당첨자 명단을 신속하게 확정할 수 있도록 한다.

▲주택건설 사업계획승인 규모 완화=하반기 중 30가구 미만 주택건설 시 사업계획승인을 받을 필요가 없게 된다.

지난 6월 3일 주택건설 사업계획승인 규모 완화 내용의 '주택법 시행령' 일부개정안이 국무회의에서 의결됐다.

주거환경개선 및 주거환경관리 사업시행을 위한 정비구역은 정비사업을 통해 정비기반시설(도로, 주차장 등)이 설치되는 점을 감안해 해당 정비구역 내 공동주택 건설 시 사업계획승인을 받아야 하는 기준을 50가구 이상으로 완화했다. 2~3인 거주 가능한 주택의 공급이 활성화되도록 일정 도로요건(6m 이상 폭 등)을 갖춘 단지형 도시형 주택을 건설하는 경우도 사업계획 승인기준을 50가구 이상으로 완화된다.

▲민간 임대사업 활성화 방안=민간 임대사업을 활성화를 위해 임대주택법 시행령이 개정돼 7월중 시행된다.

기존 매입임대사업자가 준공공임대사업자로 전환, 등록 시, 이전에 임대한 기간의 반(최대 5년)을 준공공임대주택 임대의무기간(10년)으로 인정해준다.

또 임대의무기간 중 임대주택 매각이 허용되는 사유를 확대, 국민주택기금 또는 공공택지를 지원받지 않은 순수 민간 임대주택은 임차권 양도, 전대를 완전 허용(임대사업자의 동의를 전제)한다.

▲중개수수료율 인하=국토부는 14년째 그대로인 부동산 중개수수료를 전면 개편할 예정이다. 연구용역을 거쳐 연내에 수수료를 낮출 방침이다.

주요 내용은 전세가 급등으로 인해 3억~6억원 금액의 전세집을 구할 때 같은 가격의 주택을 살 때보다 수수료를 많이 부담하는 역전현상을 해소한다. 수수료율 최고 0.8%를 낮출 방침이다. 또 현재 0.9%의 수수료율이 적용되는 주거용 오피스텔은 주택과 비슷한 수준으로 낮출 예정이다.

▲사회복지시설 기부채납 시 용적률 완화=7월 1일부터 건축물을 지을 때 사회복지시설을 설치해 기부채납하면 용적률이 완화된다. 용적률을 완화 받을 수 있는 시설은 국공립어린이집, 노인복지관, 지자체가 지역 수요를 고려해 조례로 정하는 시설 등이다.

이들 시설을 제공하면 기부채납 면적의 2배까지 추가 건축 가능해져 사업성 향상을 기대할 수 있다. 추가되는 건축면적으로 인해 증가하는 용적률은 해당지역에서 허용되는 용적률의 20%를 초과할 수 없다.

▲주거급여 개편=기초생활보장제도 내 주거급여를 개편해 10월부터는 종전보다 지급대상과 규모를 확대해 지원한다. 새로운 주거급여는 2013년 이후 대상가구의 거주형태, 주거비 부담 등을 고려해 주거비 지원 수준을 고려해 대상을 선정한다. 본격적인 시행 전, 7~9월 약 4만 가구에 시범지급 된다.

현재 주거급여를 받는 사람은 따로 신청하지 않아도 개편된 제도에 따라 지원이 계속되며 신규 수급자는 지방자치단체에서 8월부터 신청을 받는다.

조성수 기자 joseongsu@