절세효과 '장점' 재산권 제약 '단점'

일방적인 소유권 행사 원천차단 효과… 소유주택 9억 초과해도 종부세 비과세 두번째 주택구입시 무주택 혜택 못받아… 서류 이중으로 챙기는 번거로움도 있어

●부동산 공동명의 '득과 실'

부동산 취득시 공동명의로 취득하라는 말이 있다. 절세 효과 때문이다. 종합부동산세, 양도세 등 절세효과를 누릴 수 있다. 부부 공동명의는 한쪽의 일방적 부동산 처분, 담보대출, 보증 등 합의 없는 소유권 행사를 차단할 수 있다는 점도 있다. 하지만 공동명의도 무조건 절세효과만 있는 것은 아니다. 불편사항도 크다. 공동명의로 할 경우는 각종 서류를 이중으로 챙겨야 하는 번거로움이 크다. '부동산 114'의 도움말을 받아 부동산 취득시 공동명의 장·단점에 대해 살펴보자. <편집자 주>

▲공동명의는=공동명의는 계약 체결이나 문서상 기록 시 둘 이상의 주체로 하는 것이다.

공동명의로 설정하면 부동산 계약으로 얻는 이득이 두 명 당사자에게 동일하다. 책임부담도 공동으로 해야 한다.

일반적으로 공동명의는 주택 마련시 부부간에 하는 경우가 많다.

부부 공동명의는 배우자의 일방적인 부동산 처분, 담보대출, 보증 등 소유권행사를 차단할 수 있다. 가정불화를 막을 수도 있다.

다주택자의 경우 양도소득세 감면 혜택도 받는다. 이외에도 배우자가 자산 증식에 기여한 점을 인정하고 부부 공감대 형성 등 가정경제에 중요한 역할을 할 수도 있다.

공동명의의 단점도 있다.

부동산 담보나 매매시 명의자 전체가 동의해는 불편함이 있다. 부부가 아닌 공동투자시 처분시점에 대한 의견차이로 매매 시점을 놓칠 수 있다. 공동명의로 두 번째 주택 구입시, 부부 모두 무주택자 인정을 받지 못한다. 압류 등으로 한쪽의 재산권이 제약되면 배우자의 재산권도 제한된다.

부부 중 배우자에게 압류 등이 들어오면 채무와 무관한 나머지 배우자의 지분도 사실상 처분이 어려워진다. 또 담보대출 비율이 낮아지는 점도 있다.

▲양도세 등 절세효과는=공동명의로 인한 취득세의 절세효과는 제한적이다.

취득세는 단일세율이 적용되므로 단독명의나 공동명의 사이에 차이가 없다.

오히려 손해가 발생하는 경우도 있다. 단독명의로 하면 감면을 받을 수 있음에도 불구하고 감면을 받을 수 없는자와 공동으로 취득할 때는 손실이 발생한다.

종합부동산세는 개인별 소유주택의 공시가격 합계액이 6억원(1주택인 경우 9억원)을 초과하면 과세한다. 따라서 공동명의로 분산하면 종부세 절세효과는 얻을 수 있다.

종합부동산세 또한 세대별 합산 과세에서 개인별 합산 과세 방식으로 변경돼 공동명의시 절세 효과가 생각보다 클 수 있다.

부부 공동명의로 양도차익이 있으면 당연히 양도세 절세효과가 발생한다. 양도세는 개인별로 누진 과세하기 때문이다. 양도소득세 역시 누진세율로 양도 차익에 따라 6~38%의 누진 세율이 적용된다.

공동명의로 양도 차익이 분산되므로 납부 세액을 줄일 수 있다. 다만, 양도차익과 소유주택 등에 따라 절세효과가 미미할 수도 있고 클 수도 있다.

2년 이상 보유한 후에 매도하면 양도세의 절세효과가 크다. 보유기간이 2년 미만이면 단일세율을 적용해 공동명의로 인한 절세효과가 크지 않다.

▲공동명의 주의사항은=공동명의가 무조건 이익이 되는 것은 아니다. 절세효과의 반대급부로 증여세나 국민연금, 건강보험료를 추가로 부담하는 문제가 발생할 수 있다.

잘못 선택 시 증여세 등 비용과 공동명의자에게 보유세나 양도세 등 손실을 가져올 수도 있다.

공동명의, 단독명의 여부는 손익을 직접 계산해 봐야 한다.

배우자와 공동명의시 주택취득자금이 배우자의 자금이면 문제가 없다. 하지만 소득이 없던 배우자를 공동명의자로 하면 증여세 문제가 발생할 수도 있다.

배우자 지분이 6억원(10년간 증여한 금액을 합산함에 주의)이하면 증여세를 과세하지 않는다. 반면 배우자 지분이 6억원을 초과하면 초과부분은 별도로 증여세를 내야 한다.

종합부동산세와 임대소득세 및 양도세의 절세효과와 증여세 등 공동명의 여부를 최종 판단해야 한다.

배우자 외에 자녀 등을 공동명의로 하는 방법도 있다.

배우자에 비해 공제금액이 적으므로 증여세 부담이 크다. 부모가 대신 부담하는 자금이라면 5000만원 초과부문은 증여세를 내야 한다. 자녀의 자금으로 취득한 경우면 증여세는 발생하지 않는다.

종합부동산세와 임대소득세 및 양도세의 절세효과와 증여세 등을 고려해 공동명의 여부를 선택해야 한다.

조성수 기자 joseongsu@