[부동산 증여 '절세 노하우'] 재산증여는 '타이밍'이다

증여일 말일기준 3개월내 신고땐 산출세액 10% 공제 부동산 가격 하락때 증여하면 절세효과 커

●부동산 증여 '절세 노하우'

부동산을 배우자, 직계존비속 등에게 물려주는 방법은 두 가지다. 상속 또는 증여다. 세금면에서는 상속이 증여보다 유리한 면이 있지만 상황에 따라 부득이하게 증여를 해야 하는 사례도 있다. 이럴 경우 절세효과를 위해서는 아는 것이 힘이 된다. 증여도 현금을 증여해 자금으로 부동산을 취득하거나 아예 부동산 자체를 증여하는 경우로 나눌 수 있다. 절세효과를 위해서 어느 방법이 장점이 있다고 하기는 어렵다. 사례에 따라 다르게 적용되기 때문이다. 부동산 증여시 현금 증여보다는 절세할 수 있는 부분이 있다. 부동산114의 도움말로 부동산 증여에 대해서 살펴봤다. <편집자 주>

▲증여세 신고 및 납부=증여에 따라 무조건 세금이 부과되는 것은 아니다. 친족에게 증여받으면 증여자와 수증자(증여를 받는 자)에 따라 일정금액을 공제해 준다.

세법상 공제액은 증여자별로 계산한다. 증여자는 배우자, 직계존비속, 기타 친족으로 구분한다. 통상 배우자는 6억원, 성년자녀는 3000만원, 미성년자녀은 1500만원 등이 기준이다. 공제액은 10년을 기준으로 판단한다.

주의사항은 위 공제액은 10년간 공제받을 수 있는 금액이다. 10년간 증여받은 금액이 위 공제액을 초과하면 초과하는 금액은 공제받을 수 없다.

증여세 공제금액을 초과하는 부분은 증여세를 내야 한다. 증여세 공제금액을 초과하는 금액은 증여세를 계산해 납부해야 한다. 납부는 증여를 받은 수증자가 해야 한다.

증여 세액은 증여재산가격(대출금 등의 채무는 차감)에서 공제액을 뺀 금액에 세율을 곱해 계산한다.

증여세는 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 수증자가 주소지 관할 세무서에 신고와 납부해야 한다. 기간 내 신고를 하면 증여세 산출세액의 10%를 세액공제 받을 수 있다.

▲아파트와 분양권은 시가를 기준으로=아파트와 분양권은 거래가 활발하다. 단독주택이나 토지보다 동일평형 대 거래가 활발하기 때문에 비슷한 시세를 찾기가 쉽다. 아파트와 분양권은 매매시세가 곧 증여가격이다.

분양권은 계약금액+프리미엄이 시세가 된다. 즉 가격이 상승한 부분, 즉 시세가 증여재산가격이 된다. 분양권을 증여하면 분양대금 중 미불입한 금액과 취득세 등의 금액도 부모가 대신 납부하면 증여대상에 포함된다. 이에 아파트와 분양권의 증여 시기가 중요하다.

주식증여 시도 주식가격이 하락했을 때 증여를 많이 한다. 시세가 증여세 기준이 되기 때문이다.

부동산도 비슷하다. 부동산시장 침체기로 부동산가격이 하락했을 때가 증여하는 시기로 절세효과를 누릴 수 있다.

사례로 부동산시세가 2억원일때 증여를 하면 부동산가격이 상승해 3억원이 되면 자녀는 1억원상당의 부가 증가하게 된다. 가격이 상승한 1억원에 대해서는 세금을 내지 않아도 된다.

하지만 부모가 증여세를 대신 납부할 경우 추가적인 현금증여로 본다는 점도 주의해야 한다. 이에 현금증여에 대해 증여세가 추가로 부담될 수도 있다.

▲단독주택 토지는 공시가격이 기준=단독주택이나 토지는 아파트와 다르게 증여세가 부과된다. 아파트나 분양권과는 달리 토지나 상가 및 단독주택이나 다가구주택 등은 아파트처럼 거래가 빈번하지 않다. 유사한 매매가격 등을 쉽게 찾기 어렵다.

시세도 시기에 따라 다르고 가격차이도 편차게 심하게 나는 경우가 많다. 시세를 증여가격으로 하기는 쉽지 않다.

토지 등 경우도 시가를 찾기는 어렵다. 이에 정부에서 정한 기준시가를 증여가격으로 한다. 토지의 기준시가는 개별공시지가, 상가 등의 건물은 국세청이 정한 가격, 단독주택이나 다가구주택 등은 국토교통부에서 고시하는 공시가격 등이다.

하지만 이런 경우도 단독주택, 토지 등이 증여기준일 전후로 3개월(상속은 사망일 전후 6개월)이내 거래가 되거나 감정평가를 받은 경우에는 기준지가를 적용하지 않는다. 매매가격이나 감정가격을 증여세를 계산한다.

조성수 기자