쏟아지는 신규주택, 흘리는 세금부터 잡아라

새집 취득후 3년이내 팔면 '일시적 2주택'… 합가·혼인 땐 5년까지 비과세 혜택 양도세 신고 땐 주택수리·관리비·보일러 교체 등 각종 지출 증빙서류 제출해야

●양도세 절세 노하우 A to Z

올해 대전, 세종에는 입주물량이 쏟아진다. 입주물량이 쏟아지면 기존주택 양도 후 신규주택 입주수요, 신규주택을 입주시점에 양도하려는 수요가 이어질 것으로 예상된다. 신규주택 가운데는 프리미엄이 상승한 단지도 상당수다. 주택가격이 상승하면 그만큼 양도세 부담도 커진다. 이럴경우 양도세를 줄이는 방안을 찾아봐야 한다. 양도소득세는 복잡하고 사례도 다양하다. 주택, 토지 등 자산을 양도할 때 양도차익을 줄이는 방안이 양도세를 줄이는 방법이다.

주택 및 토지양도를 고려한다면 세무전문가와 상담하는 것을 우선 추천한다. 이외에도 양도소득세를 절세하는 방법은 다양하다. 주택, 토지를 매도할때 남는 차익에 대한 양도세를 낮추려면 양도시기, 필요경비 등을 꼼꼼하게 챙겨야 한다. 부동산 114, 미래에셋증권의 도움말로 양도세를 절약하는 방안에 대해 살펴보자. <편집자 주>


▲일시적 1가구 2주택 비과세는 어떻게=1가구가 보유한 1주택은 양도가액이 9억원을 초과하지 않고 2년 이상 보유시 1가구 1주택 양도소득세가 비과세된다. 하지만 신규아파트 청약 등으로 일시적으로 2주택자가 되는 경우도 발생한다. 이럴 때 요건에 맞추면 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

새롭게 주택을 취득하면서 일시적으로 2주택자가 되면 두 가지를 주의하면 된다. 기존 주택 취득 후 1년 이상이 지난 후에 새로운 주택을 취득한다. 새로운 주택 취득 후 기존주택을 3년 이내에 양도하면 일시적 2주택으로 비과세를 적용받을 수 있다. 부모동거봉양, 혼인으로 일시적 2주택이 되는 경우도 합가, 혼인한 날부터 5년이내 먼저 양도하는 주택은 1가구 1주택으로 비과세가 적용된다. 1주택 보유자가 상속주택(피상속인의 보유기간이 가장 긴 주택)을 소유해 2주택자가 되면 기존의 1주택을 양도할 때 비과세가 적용된다.

또 문화재 주택, 농어촌주택을 취득한 경우도 2주택이지만 비과세가 적용되는 사례가 있다.

▲양도소득세 필요경비 챙겨 절세=양도소득세는 자신이 취득한 자산이 자산가치가 상승해 양도차익이 발생할 때 내는 세금이다. 양도차익이 커질수록 당연히 양도세도 많아진다. 취득가액이나 필요경비가 많으면 양도차익은 감소로 양도소득세 부담도 줄어든다.

장기간 주택을 보유하면 각종비용이 발생한다. 이렇게 주택 보유 시 발생하는 비용 중 일부도 양도소득세의 필요경비로 인정받을 수 있다. 주택을 보유하면서 지출한 비용도 자본적 지출과 수익적 지출로 나눌 수 있다. 두가지 지출 항목 중 자본적 지출은 필요경비로 인정받을 수 있다.

자본적 지출은 주택의 가치를 증가하고자 사용된 비용이다. 이같은 필요경비가 양도금액보다 크면 양도소득세는 없다고 보면 된다. 자본적 지출은 관리비용, 필요경비에 포함되는 지출이다. 사례로 보일러 교체, 발코니 취득세, 법무사수수료, 중개수수료, 새시설치 등은 자본적 지출에 해당된다. 수익적 지출은 단순히 보수를 위해 지출된 비용이다. 반면 벽지, 장판교체비용, 싱크대, 주방기구, 페인트 및 방수공사비, 외벽도색비용 등은 수익적 지출에 해당된다.

양도소득세를 신고할 때 자본적 지출에 해당하는 증빙서류를 갖춰야 한다. 자본적 지출에 해당하는 비용은 세금계산서, 견적서, 통장이체 사본 등 증빙서류를 갖춰놓으면 양도소득세를 줄이는 데 도움이 된다.

▲양도시기 조정으로 절세효과=주택을 양도할 때 양도시기만 조정해도 양도소득세의 절감효과가 있다. 사례로 1세대 2주택자가 주택과 보유한 토지를 양도할 때는 손해를 보며 팔고 싶은 사람은 없다. 하지만 만약 손해를 보고 주택 판매시 같은해에 토지도 양도하는 것이 유리하다. 같은 연도에 양도한 부동산의 차익과 차손은 합산해 양도소득세가 계산된다. 토지의 양도차익을 주택의 손해가 상쇄시키며 양도세 절세효과가 있다.

만약 주택에서도 양도차익이 발생하면 토지는 해를 넘겨서 양도하는 것이 유리하다. 양도소득세는 같은 해에 양도한 양도소득을 합산해 양도소득세를 계산한다. 양도소득세는 누진세율을 적용하게 돼 양도소득을 합하면 세율이 높은 구간을 적용받아 양도세 부담이 더욱 커진다. 연도를 나누어 계산하면 연도별로 양도소득세를 계산하므로 낮은 세율부터 적용돼 세금면에서 유리하다.

조성수 기자 joseongsu@