헷갈리는 세목별 세금, 어렵지 않아요~

국세·지방세 부과기준 공시지가… 매년 2월말께 공시 종부세는 공시가격… 취득·양도세는 실거래가로 부과

●각종 부동산세금, 어떻게 부과되나?

부동산에는 가격을 나타내는 단어가 많다. 공시지가, 공시가격, 실거래가 등 다양하다. 부동산에는 각종 세금도 부과된다. 그럼 세금을 부과하고자 사용되는 가격은 무엇일까. 부동산 가격 체계는 취득세, 재산세, 양도세 등 부동산 세목별 과세표준과 관련이 있다. 공시지가제도는 1989년 4월 관련법이 제정되며 도입됐다. 1990년 토지를 대상으로 공시지가가 공시됐다. 지속적으로 변화하며 현재는 단독주택 및 공동주택의 가격을 공시하는 주택가격공시제도가 신설됐다. 지난 2006년부터는 부동산 매매 실거래 신고제도가 시행되며 아파트 등 실거래가가 공개되며 사용되기도 했다. 부동산 114(www.r114.com)의 자료를 바탕으로 부동산가격, 세금의 과세기준이 되는 부동산 가격에 대해서 살펴보았다. <편집자 주>

▲국세, 지방세 부과기준 개별공시지가=공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉜다.

표준지공시지가는 국토교통부장관이 조사, 평가해 공시한 표준지의 단위면적(㎡)당 적정가격이다. 여기서 적정가격은 당해 토지해 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지면 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이다.

전국 과세대상 약 3143만 필지 중 대표성이 있는 50만 필지를 선정해 표준지공시지가를 조사, 평가한다. 이는 토지보상금과 개별공시지가 산정의 기초자료 등으로 활용된다. 매년 2월말께 공시된다.

표준지공시지가는 국토교통부의 '부동산 공시가격 알리미' 사이트에서 열람할 수 있다. 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 관할 시장·군수·구청장이 결정, 공시하는 개별토지의 단위면적(㎡)당 가격이다.

양도소득세·증여세·상속세 등 국세와 재산세·취득세 등 지방세는 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용된다. 해당 지자체 홈페이지를 통해 확인할 수 있다.

▲종부세·재산세 등 보유세는 공시가격=주택공시가격은 아파트, 연립주택, 다세대 등 공동주택 공시가격과 단독주택 공시가격으로 나눌 수 있다.

재산세, 종합부동산세 등 부과기준이 된다. 보유세 과표가 면적기준에서 가격기준으로 바뀌며 2006년부터 아파트 등 공동주택은 물론 단독주택까지 공시가격제도가 전체 부동산으로 확대됐다.

그동안 국세청이 기준시가라는 이름으로 발표해 오던 공동주택 공시가격까지 국토교통부가 일괄 발표하기 시작했다.

단독주택 공시가는 매년 국토교통부장관이 결정, 고시하는 표준단독주택 가격을 토대로 시장·군수·구청장이 개별주택의 특성을 상호 비교해 개별단독주택 가격을 산정, 공시한다.

국세청 기준시가는 2005년 이전 고시분만 조회할 수 있다. 2006년 이후 공동주택의 공시가격은 국토교통부 홈페이지의 '공동주택가격 열람' 사이트(aao.kab.co.kr)에서 조회할 수 있다. 표준단독주택 공시가격은 국토교통부의 부동산 공시가격 알리미사이트(www.kreic.org/realtyprice)에서 열람할 수 있다. 개별단독주택 공시가격은 해당 지자체 홈페이지를 통해 확인할 수 있다.

▲양도세와 취득세는 실거래가=2006년 1월 1일부터 '부동산 실거래가격 신고의무제도'가 시행됐다. 매매 실거래가 공개는 부동산거래신고 및 주택거래신고를 한 주택(아파트, 연립다세대, 단독다가구)을 대상으로 하고 있다.

실거래가 공개대상은 거래대상자나 중개업자가 신고해 2006년 1월부터 거래된 주택이다. 현재는 전·월세 실거래가도 공개된다. 전월세가 실거래가 공개는 2011년 1월부터 읍·면·동주민센터에서 확정일자를 부여받은 주택(아파트, 연립·다세대, 단독·다가구)을 대상으로 하고 있다.

국토교통부주택실거래가 홈페이지(rt.mltm.go.kr)를 통해 확인할 수 있다.

한편, 2005년에 발표한 8·31부동산종합대책에 따라 양도세 과세기준이 실거래가로 전환됐다.

조성수 기자 joseongsu@