충청권 입주물량 봇물… 주택담보대출 살펴보기

일반신용대출보다 금리 낮아 '장점'… 은행·정부 등 다양한 조건 비교해야 매달 원금·이자 내는 원리금균등방식… 이자만 내는 만기일시상환방식 '2종류'

올해는 대전, 세종 등에 입주물량이 쏟아진다. 아파트 입주 시 중도금대출을 전환하는 등 주택담보대출을 이용해 주택을 구입하는 경우가 많다. 주택담보대출은 일반신용대출과 달리 대출받기가 복잡하다. 하지만 담보물건이 확실하기 때문에 대출금리가 낮은 것이 장점이다. 주택담보대출은 은행, 정부도 제공하기 때문에 주체마다 대출금리와 상환조건 등이 다양하다. 은행마다 주택담보대출 조건을 비교하거나 정부의 대출상품 등에 해당이 되는지를 따져보고 나에게 맞는 대출상품을 선택하면 된다. 부동산 114의 도움을 받아 주택담보대출에 대해서 살펴보았다. <편집자 주>

▲총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV)=정부나 언론 등에서 주택관련지원책이 나올 때마다 익숙한 단어가 있다. DTI, LTV 등이다.대출받을 수 있는 금액을 정하는 데 우선 총부채상환비율(Debt To Income)과 담보인정비율(Loan To Value)의 개념을 이해해야 한다.

DTI는 개인의 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻한다. 대출 상환액이 소득의 일정비율을 넘지 않도록 제한하고자 만들어졌다. LTV는 부동산을 담보로 대출할 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도다. 예를들어 주택담보대출 비율이 60%라면 3억원 주택은 최대 1억8000만원까지 대출할 수 있다.

하지만 DTI가 함께 연동되기 때문에 실제로는 이보다 적게 받을 가능성이 크다. 담보금액이 높더라도 총소득이 적으면 이자를 갚을 능력이 떨어지는 것으로 판단해 대출금액을 정부가 제재하는 것이다.

▲대출상환방식은=대출상환방식의 선택에 따라 이자부담액이 달라진다.

원리금균등상환 방식은 대출만기까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계액이 동일한 방식이다. 매월 원금상환 비중은 커지는 반면 이자는 감소한다. 대출 초기에는 이자상환부담이 크지만 시간이 지날수록 이자상환부담이 적어진다. 만기일시상환 방식은 거치 기간 동안 이자만 납부하고, 만기가 도래할 때 대출금액을 전액 상환하는 방식이다. 매월 상환액의 부담은 적지만 만기가 도래하면 원금을 일시에 상환해야 하는 부담이 크고 이자총액도 가장 많은 단점이 있다. 주택대출을 받을시 자신의 자금사정을 고려해 두가지 방식 중 한 가지를 선택하면 된다.

▲대출만기 및 변동·고정금리상품=대출만기를 정한다. 주택담보대출은 장기상품으로 10년에서 최대 30년까지 기간을 설정할 수 있다.

대출기간이 길어질수록 대출금리는 위험도를 반영하여 상승한다. 자신의 대출상환 능력을 검토하고 대출기간을 설정하는 것으로 이자 부담을 줄일 수 있다. 대출금리 변동 및 고정금리 상품은 선택하기 어려운 사안 중 하나다. 대출금리는 변동금리, 고정금리, 혼합형(변동+고정)금리로 나눈다. 과거에는 시장금리에 기계적으로 연동되는 변동금리 상품이 주종이었다.

하지만 최근에는 고정금리의 요소를 가미한 상품이 점차 늘어나는 추세다. 앞으로 금리가 내릴 것으로 본다면 변동금리 상품을, 금리가 오를 것으로 본다면 고정금리 상품을 선택할 수 있다.

중간중간 1~5년 단위로 고정·변동 금리 여부를 판단하고 싶다면 스와프금리를, 금리가 3~5년간 오르고 이후 내릴 것으로 본다면 혼합금리 대출상품을 선택할 수 있다.

하지만 금리변동폭을 예상하는 것은 전문가도 어려운 사안이다. 최근에는 저금리 시대가 유지되고 있지만 과거 IMF 시절에는 주택담보대출 금리가 높아지며 수많은 주택이 시장에 쏟아지며 가격하락을 부추기기도 했다. 이같이 금리가 높아지는 상황에서는 고정금리 상품이 이자를 줄일 수 있는 장점이 크다. 반면 저금리시대는 금리가 시세에 따라 바뀌는 변동금리가 유리한 점도 있다.

조성수 기자