세종시 전매제한기간 늘고, 아파트청약은 만19세부터

공공임대주택 임차인 보호 규정도 신설 빠른 경매절차 위해 최저매각가 20% 낮춰

●내년 달라지는 부동산 정책은?

2014년이 코 앞으로 다가왔다. 내년부터도 달라지는 부동산 제도가 있다. 집을 구매하려는 수요자, 임대하려는 세입자들도 바뀌는 정책을 알아두어야 위험부담을 줄일 수 있다. 전문가들도 실수요자, 투자자 등 앞으로 바뀔 예정인 부동산 제도를 꼼꼼히 살펴야 투자위험도 줄이고 보증금 등도 안전하게 지킬 수 있다고 조언한다. 사례로 전국적인 주목을 이끈 세종시의 전매제한 기준이 대폭 강화된다. 기존 1년에서 3년으로 전매제한이 강화된다. 소액임차인을 위한 최우선변제액도 변경조정된다. 내년도 달라지는 부동산 정책에 대해서 살펴보자.<편집자 주>

▲만 19세부터 청약=내년부터는 부동산 계약, 청약가능 연령이 낮아진다.

관련법 개정으로 부모 동의 없이 부동산 계약이 가능한 성년 기준이 만 20세에서 만 19세로 하향 조정된다. 주택 청약 연령 기준도 기존 만 20세에서 만 19세로 자동 변경된다. 기존 청약시장에서 만 19세만 넘으면 이제 누구나 청약할 수 있게 된다.

▲세종시 등 전매제한 강화=세종시와 혁신도시 등 지방 이전 공공기관 종사자들에게 특별공급되는 아파트의 전매 제한이 강화된다.

그동안 최초 주택공급계약 체결 후 1년에서 내년부터는 전매제한기간이 3년으로 변경된다. 이전기관 종사자용 특별공급 비율도 현행 70%에서 50%로 축소된다. 특별공급 주택에 대한 다운계약(실거래가보다 낮춰 계약서를 쓰는 것) 등 실거래 신고의무 위반 조사도 강화된다.

▲공공임대주택 임차인 보호=현행법상 국민주택기금 융자금 미상환 임대주택은 경매 시 별도의 임차인 보증금 보호 규정이 없었다.

임차인은 해당 법원의 배당금액 외에는 임대보증금을 보전받을 수 없는 문제점을 개선하고자 보금자리주택건설 등에 관한 특별법이 개정됐다. 임대주택 낙찰자가 국민주택기금 등의 지원을 받은 경우 지원금 범위에서 주택 수리비 등을 제외한 남은 금액을 임차인 임대보증금 보전비용으로 사용할 수 있게 된다.

▲경매 최저매각가 20%로 저감=부동산경매절차의 신속성을 높이고자 경매시 최저매각가격을 하향조정하는 방안도 마련됐다. 기존 경매방식은 감정가 나오면 그 금액으로 진행됐다. 유찰되면 다음엔 20% 저감해 진행하는 방식이었다. 앞으로는 빠른 경매진행을 위해서 내년부터는 감정가가 나오면 시작부터 20%저감해 경매가 진행된다.

▲법인 직원숙소도 주택임대차보호법 적용=법인이 직원숙소를 임대하는 경우도 주택임대차 보호법이 적용된다.

그동안 법인이 주택임대차 계약 체결 시 보증금 우려에 대한 사각지대를 없애기 위해서다.

주택임대차보호법 일부개정법률안으로 중소기업자의 범위에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 주택임대차보호법이 적용된다.

직원용 주택을 매수할 여력이 없는 중소기업이 주택을 임차해 직원에게 제공하고자 해도 법인에는 주택임대차보호법이 적용되지 않았다.

법인들은 보증금 보호에 애로사항이 많았지만 앞으로 관련법 개정으로 보증금을 보호받을 수 있게 됐다.

▲소액임차인 보증금과 최우선변제액 기준조정=소액임차인에 대한 보증금도 상향된다.

주택 및 상가건물임대차보호법 개정으로 수년째 상승하는 전세가 상승에 맞게 현실화될 예정이다.

소액임차인으로 보호되는 보증금 범위와 보증금 중 최우선 변제되는 일정액 범위가 대폭 조정된다.

주택은 소액임차인 범위를 서울 9500만원, 수도권 등 과밀억제권역 8000만원, 광역시 6000만원, 그외 지역은 4500만원으로확대된다.

보증금 중 최우선 변제되는 일정액의 범위도 서울 3200만원, 수도권 등 과밀억제권역 2700만원, 광역시 2000만원, 그외 지역은 1500만원으로 늘어난다.

상가건물은 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 보증금 범위를 서울 4억원, 수도권 과밀억제권역 3억원, 광역시 2억4000만원, 그외 지역은 1억1800만원이다.

부동산업계 관계자는 “이외에도 현재 국회에 상정중인 취득세 영구인하 등 계류중인 법안이 있다. 관련법이 통과되면 바뀌는 취득세 등 다양한 부동산 정책이 새롭게 바뀌게 된다”고 설명했다.

조성수 기자 joseongsu@