전셋집, 미분양 있는 곳이 저렴 근저당설정 확인도 필수

내년 대전 신규아파트 대거공급 전·월세 등 임대수요도 늘어날듯 계약만료 후 전세금반환 고려… 공급·수요 몰리는 지역 찾아야

전셋집, 똑똑하게 고르는 방법은…

내년에 대전에는 1만여 세대에 가까운 신축 아파트가 집들이를 한다. 입주물량이 쏟아지는 만큼 매매, 임대수요와 공급도 늘어날 것으로 예상된다.
신혼부부, 사회초년생은 자금이 부족해 전세로 시작하는 경우가 많다. 전세는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용하는 것이다. 경제적 약자인 세입자를 보호하고자 정부는 주택임대차보호법을 제정시행하고 있다. 상가는 상가임대차보호법이 운영중이다. 전셋집을 잘 고르는 방법에 대해서 살펴보자. <편집자 주>

▲전세 투자가 아닌 현실=전세는 주택을 구매하는 것이 아니다. 고가의 주택을 무리해서 구할 필요는 없다. 투자수익이란 것이 없다. 저렴하게 마련하고, 나머지 자금을 다른 재테크 투자에 활용하는 게 오히려 현명하다. 전셋집은 철저히 실수요 입장에서 접근하면 된다. 투자 등 가수요가 없다. 생활권, 쾌적함 등이 살기 편한 점을 첫째로 고려해야 한다.

자기자본금 등 현실도 직시해야 한다. 자금이 부족한데 선호지역의 인기있는 아파트 전세를 구하기는 쉽지 않다. 자금계획을 세우고 계획적으로 한다.

당연히 자녀가 있는 부모는 아이의 학교를 생각하지 않을 수 없다. 초등학교, 중학교가 인접해 있는 지를 잘 고려해야 한다. 한편 아이가 없는 세대는 전셋집을 구하기가 상대적으로 쉽다.

교통비용도 신경 써야 한다. 직장 출·퇴근 문제, 이동 거리를 생각하고 연비, 교통비 등을 계산해야 한다.

▲전세공급과 수요가 몰리는 곳=전세를 구할 때는 먼저 신규 입주 등 공급 물량이 많은 지역을 찾아야 한다.

공급이 많은 곳은 발품을 팔면 상대적으로 저렴하게 전세물량을 구할 수 있다.

대단지가 입주하는 곳은 몇개월 전부터 입주물량이 쏟아진다. 매매물량 뿐만 아니다 전세, 월세 등 물량도 상대적으로 쉽게 구할 수 있다. 미분양이 있는 곳은 전세가도 저렴하게 형성된다.

친분이 있는 공인중개사 등에게 전셋집, 예상 전세가 등을 사전에 문의해놓고 기다리는 것도 한 가지 방법이다.

나중에 전세계약이 만료된 후 전셋집 환금성도 고려해야 한다. 계약이 만료되고 나서 전세금을 돌려받지 못하는 경우도 있다. 집주인도 자금이 부족한 경우가 있어 보통 거래가 활발한 지역을 찾는 게 좋다.

▲대출금·근저당 설정, 안전장치도 필수=전셋집을 고를 때 가장 우선하는 것은 안정성이다.

나중에 집이 잘못되면 전세금 일부, 전부를 받지 못할 수도 있다. 따라서 대출 등 근저당권 등 선순위 권리가 있는 경우는 조심해야 한다.

보통 집을 마련할 때 은행에 대출을 받으면 근저당권이 설정된다. 사례로 2억원 아파트에 1억원의 대출을 받으면 통상 은행은 120%(1억2000만원)정도를 근저당으로 설정한다. 만약 경매가 진행되면 세입자는 대항력을 갖췄도 전세금 일부를 받을 수 없는 경우도 있다.

대출이 있는 집이라고 무조건 피할 필요는 없다. 집값과 전세금에 비해 채권최고액이 적으면 전세로 들어가도 무난하다. 집주인이 전세금으로 대출금을 갚는 조건이면 전세로 들어간 후 말소등기를 요청하면 된다.

등기부상 소유자와 계약 당사자와 일치, 계약 시 등기부 상 권리관계(저당권 및 근저당권 등), 계약관련사항을 계약서에 기재하거나 미납된 국세 여부 등도 확인해야 한다.

전세계약 후에는 동사무소에서 확정일자를 받거나 전세권 설정 등을 집주인과 협의해 안전장치를 해야 한다.

▲법무부 표준 주택임대차계약서=불필요한 전세 분쟁을 예방하기 위한 법무부에서 제정한 주택임대차표준계약서를 활용해야 한다.

법무부는 국토교통부, 전문가 등이 지난 7월 주택임대차표준계약서를 배포했다.

주택임대차표준계약서 계약체결 전 확인할 당사자 확인, 권리 순위확인, 중개대상물확인 설명 등 중요 확인 사항으로 구성돼 있다. 계약의 시작, 기간의 연장, 계약의 종료와 중개수수료 등 계약 내용으로 구성돼 있다. 새롭게 만든 '주택임대차표준계약서'는 주택임대차와 관련한 불필요한 분쟁을 사전에 예방하고, 임차인 보호에도 크게 기여할 것으로 기대된다.

이외도 국토해양부 실거래가 사이트를 통해서 주변시세를 사전에 파악하는 것도 추천한다. 시세대비 너무 저렴한 주택은 문제가 있는 점 등을 고려할 수 있다.

조성수 기자 joseongsu@