가등기만으로는 물권변동 효력 없어

부동산표시와 일정한 권리관계 표현한 것 '등기'… 본등기 해야만 소유권 인정돼

부동산 매매와 관련 직접적인 연관이 있는 과정이 바로 등기다. 등기를 통해 부동산 소유자는 그 권리를 인정받을 수 있는 것이다.

10일 부동산써브에 따르면 물권은 물건에 대한 권리로 특정의 물건을 직접적ㆍ전면적으로 지배하는 배타적 지배권이므로, 물권거래의 원활과 안전을 위해 물권의 존재와 내용을 인식할 수 있는 특별한 방법이 요구되는데 이것이 등기제도다. 부동산등기제도는 이러한 물권의 공시방법인데 등기란 국가기관인 등기관이 부동산등기법에 정한 절차에 따라서 등기소의 등기부에 부동산표시와 일정한 권리관계를 기재하는 것 또는 기재 그 자체를 의미한다.

우선 종국등기는 본등기라고도 하며, 일반적으로 등기라고 할 때는 종국등기를 의미한다. 종국등기의 예로는 소유권이전등기, 권리변경등기, 말소등기 등 대부분의 등기가 종국등기에 해당한다.

예비등기인 가등기는 부동산물권변동에 관한 청구권에 대해 그 청구권을 확보 또는 보전하는 방법으로서 인정되는 것이다.

예를 들어 중도금 지급 후 매수인은 장래의 소유권이전청구건을 보존하기 위해 미리 가등기를 할 수 있고 후에 잔금지급시하고 본등기하면 그 순위는 가등기 순위에 의하게 돼 그 사이에 부동산이 제3자에게 처분되더라도 제3자보다 우선하게 된다.

이에 따라 등기는 공동신청이 원칙이므로 가등기를 할사람과 가등기를 설정하려는 사람이 공동으로 등기소에 출석해 가등기를 신청해야 한다. 그러나 가등기의무자의 승낙서 또는 가처분명령의 정본을 첨부해 가등기 권리자(가등기를 할사람)가 단독으로도 신청할 수 있다.

가등기 자체로써는 효력이 없고 가등기에 기해 본등기를 해야만 효력이 발생하는데 가등기에 대한 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하도록 규정돼 있다. 결국 본등기에 의한 물권변동의 효력이 가등기 한 때로 소급해 발생하는 것은 아니다. 예비등기 가운데 예고등기 역시 잊지 말아야 한다. 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우, 이를 제3자에게 경고하기 위해 수소법원의 촉탁으로 행해지는 등기가 예고등기다.

예를 들어 A가 X지를 B에게 매매해 등기까지 이루어졌지만, 불공정행위를 이유로 A가 계약의 무효를 주장하는 경우에 예고등기는 등기부에 나타난다. 그러므로 예고등기가 실행돼 있다면 X지의 진정한 소유권자가 누구인지 모르기 때문에 계약을 체결할 때 신중을 기하라는 의미를 담고 있다. 일종의 사이렌을 울리는 효력이 있다고 보면 된다.

이경태 기자