“집주인 외국 있어도 갱신·해지 알리세요”

주거적합한 형태 갖춰졌다면 옥탑방도 임대차보호법 적용 받아 9000만원 전셋집 중개수수료는 30만원 이내로 지불해야

●상황에 따른 임대차거래 상식

갈수록 전월세 임대차 거래가 늘어나고 있는 가운데 이와 관련된 피해사례도 급증하고 있다. 또한 각각의 다양한 상황 속에서 임대차 거래를 자칫 잘못할 경우, 목돈을 마음대로 활용할 수 없는 등 낭패를 볼 수도 있다. 이 같은 문제가 발생하지 않도록 본보는 부동산정보업체인 부동산114에서 제공한 상황별 임대차 거래 상식에 대해 살펴보고자 한다.
<편집자 주>

▲집주인이 외국에 있는 경우의 전세 계약 해지=임대차계약의 갱신이나 해지의 통지는 집주인에게 통지해야 효력이 발생하게 된다. 집주인이 장기간 해외에 나갈 경우 집주인에게 연락이 가능한 전화번호, 이메일, 해외 거주지주소 등을 꼭 받아 두는 것이 좋다.

연락이 안될 경우를 대비해서 국내에 거주하는 집주인의 가족, 친지 등의 전화번호나 주소를 확인하는 것도 좋다. 집주인이 대리인을 선임하고 외국에 나갔을 경우에도 통지 효력은 발생된다. 집주인으로부터 임대차계약에 관한 대리인을 선임한 사실을 확인할 수 있는 위임장이나 선정통지 등을 받았다면 계약의 갱신 및 해지 등의 사실을 대리인에게 통지하면 된다. 2년 계약 기간이 끝난 경우에는 보증금 반환이 쉽지 않을 경우 집주인에게 보증금반환청구를 하면 되고 연락이 안될 경우 공시송달 등의 방법으로 소송을 진행해 보증금을 반환받을 수 있다.

▲임차인이 외국인인 경우=출입국관리법에 의해 90일을 초과해 국내에 체류할 경우 외국인등록을 해야 하며 체류지 변경 시에도 전입신고를 해야 한다. 외국인의 경우 주민등록에 관한 신고 대신 출입국관리법에 의한 외국인등록을 할 수 있기 때문에 주택임차인으로서 보호받을 수 있다.

▲옥탑방도 주택임대차보호법에 적용되나=주택임대차보호법 제2조 전문에 의하면 이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다'라고 규정하고 있다. 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정해야 하고 주택임대차보호법이 적용되려면 임대차계약체결당시 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다. 임차할 당시 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있었고 주거용으로 임차해 사용했다면 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다.

▲전세 계약기간이 아직 남아 있는데 전세금을 올려 달라고 할 경우=전세계약 1년 뒤부터는 집주인이 5% 이내에서 보증금을 올려 달라고 할 수 있다. 물가나 전세금이 많이 오르는 등 경제 제반 여건 등에 변화가 있을 경우에 가능하고 세입자와의 협의, 동의 과정을 거쳐야 한다. 무리한 인상률을 제시할 경우에는 해당 조항을 들어 협의하는 것이 가장 바람직하다.

▲보증금을 돌려받지 못하고 이사를 해야 할 경우=임대기간이 종료되었음에도 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있다.

근무지가 변경되는 등 이사할 필요가 있지만 보증금을 돌려받지 못할 것을 우려해 이사를 하지 못하거나 주민등록을 이전할 수 없어 자녀의 전학문제를 처리하지 못하는 상황도 발생하는 경우가 많다.

이러한 문제점을 해결하기 위해 주택임대차보호법에는 '주택임차권등기명령제도'를 규정하고 있다. 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임대인의 동의나 협력 없이 단독으로 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에 주택임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.

▲전·월세 계약 중개 수수료는=우선 주택인 경우, 중개수수료를 법령과 조례에서 정한 수수료 및 실비를 초과해 요구하면 공인중개사법령 위반이 된다.

중개대상물 확인 설명서에 기재된 요율대로 중개수수료를 요구해야 하기 때문에 전·월세 거래에 따른 중개수수료 요율 및 한도액을 계약 전에 알아보고 중개업자와 중개수수료 부담액을 결정한 후 그 금액이 중개대상물 확인설명서에 정확히 기재돼 있는지 확인해야 한다.

가령 아파트 전셋집을 9000만원에 계약했다면 중개수수료 요율은 0.4%에 해당되어 중개수수료는 30만원 이내에 지불하면 된다. 거래금액이 3억원 이상인 전셋집의 경우 수수료율은 0.8%이내에서 결정되고 당사자간 협의에 의해 결정될 수 있다.

반면 주택 이외 오피스텔, 상가, 토지 등의 중개수수료는 요율(0.9%)에 따라 결정되며 당사자간 협의에 따라 조절할 수 있다.

이경태 기자 biggerthanseoul@