[부동산세미나]과학특구ㆍ대학가 인근의 신규분양 아파트가 유리

● 제2주제 대전권 부동산 유망지역 분석ㆍ신투자법-김부성 부동산부테크연구소 대표

▲김부성 대표

김부성<사진> 부동산부테크연구소 대표는 '대전권 부동산 유망지역 분석 및 신투자법'이란 제2주제 발표에서 향후 부동산 시장에 대해 “하방경직의 강화 및 가격상승 예상으로 부동산 힐링시대가 찾아올 것”이라고 말문을 열었다.
새정부 보금자리주택이 사실상 폐기돼 주변시세보다 훨씬 값싼집에 대한 기대감이 하락하는 동시에 과도한 규제의 점진적 완화 가능성이 높아진다는 게 김부성 대표의 예상이다. 또 양도세중과, DTI, 분양가 상한제, 전매제한, 유럽재정위기 등 돌발변수에 대한 내성이 커졌으며 저금리 기조속 부동자금의 부동산시장 이동은 상승세를 보이고 있다는 점 역시 힐링시대의 요인으로 손꼽았다.

여기에 전세난 속 월세 증가로 주택구입 심리가 상승할 뿐더러, 베이비부머들의 주택연금 활용의 상승세 역시 향후 부동산 힐링시대를 예측할 수 있는 이유라는 것이다.

김 대표는 이 같은 부동산 시장 변화 가능성 속에서 부동산투자 성공 5원칙 필요 충분조건으로 타이밍, 지역 및 물건선정, 종자돈, 결단력, 투자함정 빠지지 않기 등 5가지를 제시했다.

이런 가운데 그는 부동산 투자를 망설이게 하는 4대 쟁점(주장)과 오류에 빠져서는 안된다고 거듭 강조했다.

이들 쟁점으로는 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다는 주장(공급과잉론, 인구감소론 등)과 함께, 베이비부머세대 부동산 대규모 투매로 부동산 폭락할 것이라는 주장, 일본식 부동산 붕괴 전철을 그대로 밟게 될 것이라는 주장, 가계부채 심각 및 위기론 등이다.

이에 대해 그는 이미 지방 대도시가 이미 최근 3~4년 사이에 전방위적으로 가격 폭등이 진행됐으며, 인구가 지속적으로 증가하는 상황에서 오는 2040년이 돼야 정점에 이를 것”이라고 반박했다.

'베이비부머 세대들은 집을 대거 투매할까'라는 쟁점에 대해 김 대표는 선진국보다 주택을 처분하는 시점이 10년 정도 늦다고 설명했다.

선진국대비 주택의 소유욕이 강한 편으로 거주 중인 주택을 대규모, 전방위적으로 은퇴이후 투매할 가능성은 현저히 낮다는 것. 주택연금가입 활성화로 인해 주택투매보단 노후대비의 마지막 보루로 활용할 가능성이 커진다는 게 그의 예상이다.
김 대표는 또 일본식 부동산 버블 붕괴에 대한 오해에서도 일본과 비교는 무리이며 일본은 유례없는 경제침체를 겪은 것이기 때문에 한국 시장과는 단순히 비교할 수 없다는 점 역시 강조했다. 가계부채가 집값폭락의 뇌관이 될 수 있다는 쟁점에서도 김 대표는 국내 전체 가계부채 중 주택담보대출 비중은 절반 이하로 주택시장에서 가계부채문제가 심각한 정도가 아니라고 밝혔다.

미국 서브 프라임 사태가 심각해진 이유 3가지를 보더라도 저금리, 90~100%수준의 과도한 LTV, 저신용자(한계신용자)에 대한 무리한 대출 때문이었다는 얘기다.

한국에서도 2007~2009년 당시 저금리는 아니었고, LTV, DTI등 강화로 거품발생 여지가 적었다는 게 그의 설명이다.

이와 함께 김 대표는 대전권 부동산의 신투자전략과 관련, 일단 정부정책에 순응해야 한다고 말했다. 이런 관점에서 기존주택보다 신규분양이 유리하다고 그는 강조했다. 대규모 과학특구 인근, 대규모 개발지구 등 신규 분양아파트에 시선을 옮겨보라는 게 그의 추천이다. 여기에 대학가 인근 역시 저렴한 분양가로 초기에 선점하는 게 유리하다고 그는 거듭 밝혔다.

김부성 대표는 “부동산 투자의 정석 3원칙이 있는데 이것만 알아두면 낭패를 보지 않을 것”이라며 “첫번째 비쌀 때 사지 말자와 두번째 쌀때 팔지 말자, 그리고 세번째로는 첫번째와 두번째 원칙을 잊지 말자”고 덧붙였다.

이경태 기자 biggerthanseoul@