[부동산 세미나]성장도시 주목하고 투자정석 3원칙 지켜라

●제1주제 2014 부동산시장 전망 및 창조적 자산관리 전략-고종완 한국자산관리연구원장

끊임없이 쏟아졌던 정부의 부동산 대책에도 불구하고 부동산 시장은 곳곳에 도사리고 있는 변수로 인해 한 치 앞을 내다보기가 어렵다. 무엇보다 저금리 시대 속에서 투자처를 찾고 있는 투자자들로서는 비정상적인 시장 변화에 안정적인 투자 정보를 얻기란 여간 힘든 일이 아니다. 이에 본보는 목원대 금융보험부동산학과와 공동으로 독자 및 투자자들에게 새롭고 알찬정보를 제공하고자 23일 오후 유성구 아드리아호텔 3층 그랜드볼룸홀에서 고종완 한국자산관리연구원장과 김부성 부동산부테크연구소 대표를 초빙, 2014년 부동산 시장의 전망과 지역의 새로운 투자처를 소개하는 '2013 하반기 부동산 세미나 및 투자설명회'를 개최했다. 또 이날 세미나에서는 25일 견본주택을 일반에 공개하고 신규 아파트 분양에 나설 금성백조주택의 죽동지구 예미지 아파트에 대한 설명회도 열렸다. 고종완 한국자산관리연구원장과 김부성 부동산부테크연구소 대표의 특강내용을 요약해봤다. <편집자 주>

족기능 갖춘 신도시… 구도심 부활이 트렌드

고종완<사진> 원장은 '2014 부동산시장 전망 및 창조적 자산관리 전략'이란 제1주제 발표를 통해 투자에 앞서 창조적인 자산관리의 필요성을 강조했다. 고 원장은 상상력을 통한 발상의 전환(역발상)과 융복합 원리, 도시부동산의 변화 법칙인 '부동산학 + 도시공학의 융합'에 대한 이해가 필요하다고 말했다. 또 3박자 투자 법칙인 시기, 지역, 상품 3가지에 대한 선택과 자산관리 측면에서 투자패러다임의 대전환이 필요하다는 점을 역설됐다.
2014년 부동산시장을 전망하기 전에 우선 인구구조의 변화에 귀를 기울여야 한다는 게 원장의 생각이다. 저출산, 고령화, 소가구화 현상이 두드러지기 나타날 것이기 때문이다. 이 같은 사회분위기 속에서 도심회귀현상을 비롯해 직주의문 근접화, 저층주택, 에코주택 등에 대한 선호현상이 뚜렷해질 것으로 전망했다.
소득구조 역시 변화되는데, 저성장, 저금리, 소득양극화 현상이 부동산 시장의 전망치를 바꿔놓을 것이라고 고 원장은 설명했다. 또 부동산 투자 유망지역에 대한 설명에서 그는 부동산이 위치성(지역성, 장소성)을 지닌 독특한 재화라는 점을 강조했다. 지리적 위치의 고정성 때문에 지역요인이나 입지가치의 변화가 생긴다고 했다. 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성 역시 놓쳐서는 안된다는 게 고 원장의 지론이다. 인구증가 뿐만 아니라, 소득증가, 기본시설 증가, 행정 규제 완화 또는 개발진흥지역 등이 투자처로 선택될 수 있는 부동산이라는 얘기다.
고 원장은 “이와 같은 성질로 볼 때 위치가 상향되는 지역, 즉 성장 도시를 투자처로 선택하는 것이 바람직하다”고 역설했다.
그는 새로운 도시부동산의 트렌드 변화를 눈여겨봐야 한다는 점에도 초점을 맞췄다. 도시재생을 통한 구도심의 부활과 도심회귀에 따른 도심의 집중화 심화, 복합개발 및 복합타운 자족기능 신도시, 직주의문(職住醫文)의 일체화, 주거수요의 트렌드 변화가 바로 도시부동산 트렌드라는 것이다.
이와 함께 고 원장은 부동산 가치 평가 및 창조적 투자전략을 통한 수익증대에 대한 기대감도 높였다.
부동산 투자와 함께 가치체계가 확립돼야 하는데, 부동성은 입지가치, 부증성은 희소가치, 영속성은 수익가치, 가변성은 미래가치로 가치세분화를 통해 평가항목을 추출할 수 있어야 한다는 얘기다.
또 시장변화에 따른 투자패러다임을 바꾸는 동시에 자산 역시 교체해야 한다는 점을 고 원장은 주목했다.
가치없는 부동산은 가치부동산으로, 호황에 강한 부동산을 불황에 강한 부동산으로, 과거 트렌드부동산을 미래 트렌드 부동산으로 바꿔야 한다는 것이다.
고중완 원장은 “위치가 상향되는 지역, 가치부동산, 복합수익형 부동산을 선택하는 창조적 자산교체전략이 필요하다”며 “부동산은 주택, 토지, 상가, 오피스, 물류창고 등 자산특성이 각각 다른데 투자상품별로 투자기준 및 시점, 운용전략이 각각 달라야 한다”고 거듭 강조했다.

이경태 기자