밝은 낮에 가보고, 대출 많은집 피하라

주변 시세보다 많이 싸다면 등기부등본 떼보는게 좋아 중개업체 자격증 확인도 필요…한달전엔 재계약여부 통보를

●가을이사철 전월세 계약 주의할 점은?

가을 이사철을 맞아 전월세 수요가 늘고 있다. 정부의 전월세 지원 대책이 나왔지만 아직도 전세난은 해결될 기미를 보이지 않고 있다. 이런 가운데 전월세 계약 시 자칫 실수로 피해를 보는 경우도 발생하고 있다. 부동산 114에의 도움을 받아 전월세 계약시 주의해야 할 사항을 소개한다.
<편집자 주>

▲ 사진=연합뉴스DB

▲월세가 나을지 전세가 유리한지부터 고민해야=통상 세입자 입장에서는 월세보다는 전세를 구하는 것이 더 유리할 수 있다. 전세는 초기 목돈을 구하는 게 부담이지만 관리비 외 따로 지출하는 돈이 없어 부담이 적다. 반면 월세는 소액의 보증금과 함께 은행보다 높은 7%내외 정도의 이율에 해당하는 월세를 매달 꼬박꼬박 내야 하는 부담이 있다. 다만 물가상승률과 전세금을 다른 곳에 투자 했을 때 발생하는 기회비용 등을 고려했을 때 경우에 따라 전세보다는 월세가 유리 할 수 있고 주거 이동이 많거나 혼자 사는 싱글족이라면 월세를 얻는 것이 좋을 수도 있다.

▲집 구할 땐 중개사무소 간판부터 확인하라=우선 전셋집을 구하고 계약을 할 때는 중개사무소 간판부터 확인하는 것이 좋다. 관련 법률에 따르면 부동산 중개업자는 간판에 '공인중개사 사무소' 또는 '부동산중개'라는 문구를 반드시 사용하도록 돼 있어 이를 학인해야 한다. 등록관청(시·군·구)이나 인터넷 한국토지정보시스템 사이트를 통해 자격 여부를 확인 할 수도 있다. 더불어 공제증서가 있는지도 확인하는 것이 좋다.

▲전월세집 구할 땐 가급적 밝은 낮에 찾아가야=직거래의 경우 가장 주의할 점은 주변 전셋값 보다 저렴한 조건을 제시하면서 계약을 서두를 경우 한번쯤은 의심해볼 필요가 있다. 이 때는 바로 계약하지 말고 등기부등본, 건축물대장 등을 발급받아 소유자 인적 사항, 물건의 현지현황 등을 잘 살펴본 후 소유자의 신분증 확인 등을 거쳐 계약여부를 신중히 결정하는 것이 좋다. 구하려는 집은 가급적 밝은 낮이나 조명이 밝은 상태에서 살펴보는 것이 좋다. 그래야 건물의 구조, 누수 등 하자 여부를 보다 쉽게 확인 할 수 있다.

▲대출이 많은 집은 피해라=집주인의 대출이 많은 경우에는 가급적 임차를 피하는 것이 좋다. 집값이 떨어지거나 나중에 집주인의 경제 여건이 나빠졌을 경우 경매로 넘어가면 자칫 보증금의 일부나 전부를 못 받는 경우가 있기 때문이다. 불가피한 경우라면 근저당채권액과 전세금을 포함한 가액이 아파트는 집값의 70%, 다가구·연립·단독은 60% 이하인 주택을 구하는 것이 보다 안전할 수 있다.

▲한집에 전세입자가 많은 경우도 따져봐야= 다가구주택과 같이 세입자가 여럿인 경우가 있다. 이때는 주택의 매매가격과 세입자 전체의 보증금을 따져 봐야 한다. 집값이 세입자의 전체 보증금보다 낮거나 비슷하다면 한번 더 신중히 결정해야 한다.

▲전세권 설정 등기 여의치 않을 경우 차선책은=선순위 저당권만 없다면 굳이 비용이 들고 집주인 동의가 필요한 전세권 설정 등기를 할 필요는 없다. 전입신고와 함께 확정일자를 받게 되면 그 다음날부터 대항력(전입신고+점유)이 생겨 집이 경매로 넘어가더라도 전세입자는 보증금을 돌려 받을 수 있다. 확정일자를 받는 절차도 매우 간단한데 전세계약서를 가지고 관할 동사무소나 또는 등기소에 가서 계약서에 확정일자 도장을 받으면 된다.

▲재계약 만료. 이사 가려면 언제 알려야 하나=전세 계약이 만료가 되면 집주인(임대인)은 보증금을 돌려줄 의무가 있고 세입자는 당연히 집을 비워줄 의무가 있다. 따라서 계약 종료 시 재계약을 하지 않을 경우에는 세입자는 계약 1개월 전에 집주인에게 통보하고 집주인은 6개월 이전부터 1개월 이전까지 세입자에게 통보해야 한다. 만약 계약 만료까지 집주인이 별다른 이야기가 없었다면 계약은 자동 연장되며 전세 계약기간도 2년으로 연장된다. 보증금액의 인상 없이 자동 연장하는 경우에는 계약서를 따로 쓸 필요가 없다. 종전 계약서상의 확정일자와 전세권 설정 등의 권리가 그대로 2년 더 연장된다.

▲계약기간 남았는데 전세금 올려 달라면=전세계약 기간이 남아 있는데 집주인이 전셋값을 올려달라는 경우가 간혹 있다. 주택임대차보호법상 세입자는 임대차 기간을 최소2년 간 보장 받을 수 있다. 여기에는 처음에 정한 임대료 수준이 유지돼야 하는 점도 포함된다. 그러나 물가나 전셋값이 많이 오르는 등 경제 제반 여건 등에 변화가 있을 경우 집주인이 임대료 인상을 요구할 수 있다. 임대료 인상은 전세계약 1년 뒤부터 집주인이 5% 이내에서 보증금을 상향 조정을 요구할 수 있다.

이경태 기자