[부동산 알짜정보]확정일자와 전세권 설정

실제 거주하지 않을땐 등기부에 전세권 설정

전세난 속에서 전세와 관련된 제도에 대한 오해로 인한 거래 사고가 빈번하다. 그 가운데 헷갈리는 것이 확정일자와 전세권 설정이다.

확정일자는 전세계약을 한 뒤 곧바로 주민센터에 전입신고를 하기 위해 임대차계약서를 제출할 때 설정된다. 계약서 뒷면에 '확정일자 동 2013년8월5일 등부번호 1234'라고 도장이 찍히는 데 이 내용이 바로 확정일자가 되는 것이다.

확정일자가 설정되면 해당일 이후에 발생하게 되는 근저당, 가압류 등 다른 임차인의 권리가 모두 후순위가 되는 것이다. 다시 말해, 집주인의 경제상황이 어렵게 될 경우, 해당 아파트가 저당잡히거나 경매에 넘어가더라도 최소한 보증금을 떼이지 않게 해주는 것이 확정일자다.

경매의 경우를 보더라도 실제 금액대비 70%대부터 경매가 시작되는 데 전세 보증금이 매매가의 70% 이하가 안정적인 이유인 셈이다.

이와 달리, 확정일자가 효력을 발휘하지 못하는 경우도 있다. 확정일자가 효력을 발휘하려면 전입신고를 한 뒤 실제 거주를 해야 하며 임대차계약서가 있어야 한다.

하지만 실제 거주하지 않을 경우, 전세보증금을 보호하려면 전세권 설정을 해야만 한다.

전세권은 등기부에 전세권을 설정해야지만 효력이 발생한다. 세입자의 실제 거주 또는 주민등록과 상관없이 추가적으로 설정을 해야 한다는 점에서 번거로움이 있다. 그러나 확정일자의 효력을 발휘되지 않은 상황이 생긴다면 반드시 전세권 설정을 통해 전세 보증금을 보호해야한다.

지역의 한 공인중개사는 “일부분 특별한 상황에서 세입자가 확정일자는 받아놨지만 전세권을 설정하지 않아서 문제가 생기기도 한다”며 “하지만 일반적인 전세의 경우, 세입자가 거주할 경우에는 확정일자만으로도 보증금을 보호받을 수 있다”고 말했다.

이경태 기자