[바로보는 부동산 분쟁] “잔금날짜 어겼다” 매도자 일방적 계약해지 요구땐 큰코

●바로보는 부동산 분쟁 29. 동시이행 항변권

▲ 현문길(부동산 전문가.원광디지털대 부동산학과 겸임교수)

매도인과 매수인, 임대인과 임차인은 부동산 거래를 하게 되면 어느 한 쪽의 일방적으로 받거나 주는 것이 아니라 서로 대가적 관계를 가지고 있다.

부동산 매매 계약 사례를 살펴보면, 2012년 12월 12일 매도인 갑과 을의 부동산거래를 하면서 계약금은 계약 날자와 동시 계약금을 지급하고 중도금은 2013년 1월 15일 지급하며, 잔금은 2013년 1월 29일 지급하기로 지정하여 계약을 한 경우 계약금과 중도금까지는 이행이 되고 잔금 날짜에 잔금을 받지 못하는 일이 발생하자, 잔금 미지급으로 인한 매매계약 해지를 매도인 갑이 일방적으로 할 수 있는지 알아볼 필요가 있다.

이런 경우 매도자 갑은 잔금지급에 대하여 매수자에게 독촉과 함께 다툼만 할 뿐 자신의 의무에는 크게 신경을 쓰지 않고 자기주장만 하면서 계약해지와 손해배상 부분까지 거론하면서 일방적으로 매수자를 밀어 붙인다.

그러나 모든 부동산거래에서는 거래당사자의 의무는 민법 536조의 '동시이행항변권'을 준용하고 있어서 법률적으로 동시에 이행되어야 한다.

대법원 2008. 4. 24. 선고 2008다3053 판결은 동시이행의 관계에 있는 쌍무계약에 있어서 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려고 하는 자는 동시이행관계에 있는 의무의 제공원칙의 중요성을 판시하고 있다.

즉, 부동산거래에 발생하는 동시이행의 항변권은 매수인만 지키는 약속이 아니라 매도인도 의무를 지켜질 때 요구할 수 있는 권리라 하는데, 위 사례와 같이 매도인의 일방적 주장으로 계약해제를 하거나 지연이자를 청구하는 등 손해배상 청구로 인한 재판으로 이어지는 경우, 매도인 갑의 가지고 있는 의무의행에 안 되었다는 점을 매수인 측에서 주장하게 됨으로써 매도인의 자기 의무에 대한 입증이 불리하게 적용함으로써 매도인의 낭패를 볼 수 있다는 점을 꼭 인식하고 부동산거래에서 매도인의 우월적 입장이 아니라는 사실을 꼭 확인해야 할 필요가 있다.