[바로보는 부동산 분쟁] 매수인이 잔금기일 못 지켰다면 제3자와 재계약 가능

●바로보는 부동산 분쟁 - 28. 매매 계약시 당사자 간의 권리와 의무

계약은 사인(私人)간의 관계에서 법률적 효력을 가지는 대표적인 형태다. 계약의 종류는 다양한 형태로 나타나며 그 대상에 따라 여러 성질을 가지게 된다. 그 중 부동산 매매계약은 당사자의 한쪽이 재산권을 상대방에게 전이할 것을 약정하고 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성(諾成)ㆍ유상(有償)ㆍ쌍무(雙務)ㆍ불요식(要式) 계약이다. 즉, 의사의 합치만으로 계약이 성립하고, 대가가 있어야 하며, 계약당사자 쌍방이 대가적 채무를 부담해야 하며, 별도의 요식행위가 필요하지 않다.

부동산의 매매계약은 체결 후 매수인은 매매 대금을 지급의 의무를 가지고 다른 매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공 의무를 가지게 되므로 부동산 매매계약은 쌍무계약의 성질을 가진다.

이처럼 부동산 매매계약시 당사자의 의무는 동시에 이루어지므로 민법 536조에서 '쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다'라고 규정하고 있다. 이른바 '동시이행항변권'의 문제이다. 이와 관련한 최근의 판례를 확인할 수도 있다.

매도인과 매수인은 부동산 매매계약 체결 후 매수인의 사정으로 인하여 잔금 기일의 연기를 매도인과 매수인이 합의했다. 매도인은 그 기일까지 잔금을 지급하지 못할 경우 그 계약이 해제된 것으로 본다는 통지를 하였고 잔금기일까지 잔금이 지급되지 않아 매도인은 제3자와 매매계약을 다시 체결했다. 이에 매수인은 잔금기일까지 매도인 역시 부동산 매도용 인감증명서를 제공하지 않았기 때문에 '동시이행 항변권'의 문제가 발생한다고 했다.

그러나 판례는 '연장된 기일까지도 잔금 지급을 준비하지 못한 매수인의 약정의무 불이행 정도에 비추어 매도인이 비록 연장된 기일까지 부동산 매도용 인감증명서를 발급받지 않고 있었다고 하더라도 이는 언제라도 발급받아 교부할 수 있는 것이므로 을에게 소유권이전등기의무에 관한 이행 제공을 마쳤다고 보아야 한다. 따라서 부동산 매매계약은 매도인이 통지한 조건부 해제의사표시에 따라 매수인이 연장된 기일까지 잔금지급의무를 이행하지 않음으로써 적법하게 해제되었다고 보아야 한다'라고 판시했다.

즉, 부동산 매도용 인감증명서만을 제공하지 않았다는 것은 의무의 불이행에 해당되지 않는다는 것으로 부동산 매매계약시 참고 할 사항이라 할 수 있겠다.

박유석 (부동산 전문가.혜천대 부동산학과 외래강사)