부동산 계약 전 등기부등본 확인은 기본 '꼼꼼히 살피고 깐깐이 따지자'

소유주 확인 필수… 가압류 등 권리사항 파악해야

●부동산 계약절차 바로 알기

세종시에서 지난 18일 '세종시 호반베르디움 5차'아파트에 대한 견본주택이 공개되면서 충청권 분양시장의 막이 올랐다. 특히 새 정부들어 부동산 거래 활성화 등 각종 제도 개선이 예상됨에 따라 수요자들의 지역 부동산 시장에 대한 기대감도 커지고 있다. 그러나 부동산 계약절차에 대해 정확하게 이해하지 못해 낭패를 보는 경우도 종종 있다. 본보는 독자와 실수요자들의 이해를 돕기 위해 온나라부동산포털에서 제공하는 계약에 대한 절차를 살펴보도록 한다. <편집자 주>

▲계약 전에 확인할 사항은=부동산 물건을 계약하기 전에는 물건을 확인하는 과정이 우선돼야 한다. 물건에 대한 계약당사자의 사실 관계, 권리관계 등을 재차 확인하기 위해 등기부 등본의 조회와 물건의 유형에 따른 유의사항 등도 참고해야 한다.

우선 등기부상에서 확인부터 해야 한다.

법원등기소 또는 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 교부받아 소유자 확인이 필요하다. 등기부 기재사항은 공신력은 인정되지 않으나 진실한 것이라고 추정되므로 등기명의인과 매도인이 일치한다면 소유자라고 생각할 수 있다.

등기부상의 권리사항도 살펴봐야 한다.

가등기, 가처분, 지상권, 각종 담보물건, 가압류 등을 확인하고 임대차관계는 계약기관과 임차금 등을 분명하게 파악해야 한다.

사실 확인사항도 많다. 짧은 기간에 소유주가 자주 바뀐 경우를 비롯해 상속의 경우 정당한 상속 여부, 매도인이 법률상 행위능력을 가졌는지 여부, 대리인과 계약 시 정당한 대리권을 가졌는지의 여부 등이다.

토지대장, 임야대장, 지적도 등을 통한 확인사항도 조사해야 한다.

토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자의 성명, 토지의 고유번호, 토지의 등급 등은 물론 현장답사 확인도 반드시 병행돼야 한다.

토지의 경우 지적도를 지참하고 현장에 가서 현황과 지세, 지형, 도로의 폭, 포장 유무, 출입 여부 등을 확인해보면 좋다. 인접토지와의 도로관계, 경계 등을 명확하게 파악해야 낭패를 막을 수 있다.

건물의 경우 구조와 면적을 확인하고 공부상 면적과 실제면적을 파악하여 추후 분쟁 소지가 있는지 확인해야 한다.

공법상 제한사항과 거래 규제사항의 확인도 필요하다. 토지이용계획확인원을 통해 이용과 개발에 관한 사항을 분석해야 한다.

지역, 지구, 구역에 따라 건물의 구조, 용도, 종류에 제한을 받기 때문에 구체적인 확인도 반드시 필요하다.

▲계약 시 유의사항=공인중개사를 통해 계약할 때에는 중개사가 작성한 중개대상물건 확인 설명서와 계약 직전에 교부받은 등기부등본을 확인한 후 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다.

실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다. 위임장 없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원천적으로 무효다. 대리 계약자가 부부간이든 부자지간이든 법적으로 대리권은 없다.

또 계약 시 확인할 사항도 미리 조사해야 한다. 중개대상물건확인설명서, 등기부등본, 계약상대방의 본인 여부 확인을 비롯해 본인이 나온 경우는 주민등록증으로 대조 확인, 대리인이 나온 경우는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 확인, 소유자가 미성년자인 경우 법정대리인의 동의서 확인 등이 필요하다.

계약서 내용 중 확인사항은 계약당사자의 인적사항, 매매금액 지급 방법, 계약위반 시 배상문제, 매매금액, 매매부동산의 인도 방법, 계약 연월일 등이다.

▲매매계약서는 어떻게 작성하나=우선 계약서의 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두 줄을 긋고 말소하고 난외에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 해야 한다.

계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각 장의 접속부분에 당사자 쌍방간 도장을 찍는다.

부동산의 표시란에는 상세히 기재해야 한다. 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청이 불가능해 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 된다. 따라서 등기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다. 부동산의 표시란이 협소해 다 적을 수 없는 경우에는 '[뒷면참조],[별지참조]'등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기재한다.

금액에 아라비아숫자를 적지 말고 한문 등으로 적되 여백을 두지 말고 옆에 붙여서 적는다. 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당 없다는 표시를 해야 한다.

잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성립된다.

당사자의 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비해 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하게 되면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 이점이 있다.

계약서는 계약자유의의 원칙에 따라 작성하는 개인 간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고, 채무불이행시 재판을 통해 강제 집행을 할 수 있다.

마지막 계약조항으로 상호 성의를 다해 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한다는 내용의 신의칙 조항을 기재한다.

계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대해 계약당사자가 이의 없음을 확인해 서명 날인하고 본 계약서를 매도자, 매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖는다.

당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장을 찍어야 한다.

지역의 한 공인중개사는 “계약과정은 어느 과정보다도 신중하게 해야 하며 특약사항 등도 철저히 따져봐야 한다”며 “분양 시즌이 시작되고 있는 만큼 계약을 너무 서두르지 말고 주변의 다양한 의견을 청취하는 것도 좋은 방법”이라고 조언했다.

이경태 기자 biggerthanseoul@