[바로보는 부동산 분쟁]깡통주택 계약 문제생기면 중개사도 일정책임 있어

[바로보는 부동산 분쟁] 26. 깡통주택과 임대차 계약

▲ 임동진 부동산 전문가 (한국공인중개사협회 구상과장)

요즘 들어 부동산관련 용어로 자주 등장하는 것이 '하우스푸어'와 함께 '깡통아파트'일 것이다. '깡통아파트'는 전세금에 대출금을 더한 가격이 시장가격에 미치지 못하는 아파트를 말하는 것으로, 통상 담보가치인정비율(LTV)이 80% 이상인 경우를 말한다. 요즘 같은 극심한 경기 침체기에는 70% 이상이라면 사실상 아파트를 팔아도 남는 게 없는 것으로 보는 것이 정설이어서 사회적인 불안감이 커지고 있다. '깡통아파트'는 전국적으로 약 35만 가구에 이를 것으로 추산되며 이에 따른 부작용이 슬슬 나타나는 것 같다.

최근에는 이런 '깡통아파트' 뿐만 아니라 '깡통주택'이라 불리는 금융부실 주택이 사회문제로 새로이 부각되고 있어 이와 관련된 분쟁사례를 소개하고자 한다.

자영업자 A씨는 거주하고 있던 아파트의 임대인이 임대보증금 증액을 요구하자 이사를 결심하고 현재 살고 있는 아파트의 보증금 수준에 맞춰 다가구주택을 알아보게 됐다. 마침 A씨는 자녀들이 다니고 있는 학교 주변의 마땅한 물건이 있어 계약을 하기로 마음먹고 공인중개사 B씨의 소개로 계약 체결에 이르렀으며 그 내용으로는 다음과 같다.

A씨는 C다가구주택 3층 1호에 대해 2010년 11월 1일에 임대차계약을 체결했다.

그러나 이 주택은 보증금과 대출금의 합이 이미 시가를 초과한 속칭 '깡통주택'으로 A씨가 임차할 경우 임대보증금의 안전을 담보할 수 없는 상황이었으며, 계약당시 공인중개사인 B씨는 A씨에게 임대목적물인 위 다가구주택에 대해 총 7가구가 거주하고 있으며 등기부등본상 채권최고액은 총 2억3100만원이 기재되어 있음을 설명한 반면, 위 다가구주택의 시세가 약 4억원으로 7가구의 보증금의 합이 1억7600만원이라는 사실은 고지하지 않았다.

법원에서는 “공인중개사법의 입법목적에 비추어 공인중개사에 대해 설명의무를 부과한 취지를 볼 때 해당 임차목적물이 경매될 경우 보증금을 확보할 수 있는 것인지 여부는 중요한 것”이라면서 “임차인이 임대차계약을 체결할 때 임차할 것인지 말 것인지 여부를 결정함에 있어 중요한 의미를 가지는 정보에 관하여 등기부 등본에서 보이는 금융상 위험 혹은 다가구주택 특성상 임차인의 보증금내역 등이 문제되는 상항에서라면 공인중개사로서는 이를 설명해야 한다. 만약 위험성이 있는 경우에는 이를 임차의뢰인에게 고지하여 임대차계약의 체결 여부를 결정함에 있어 신중히 고려하도록 할 의무가 있다”고 판시했다.

이번 사례는 다가구주택이라는 점에서 생각해 볼 필요가 있는 것 같다. '깡통아파트'는 1가구만이 피해를 입지만 '깡통주택'은 그 이상이 피해를 볼 수 있기 때문이다. 이번 사건을 통해 알 수 있듯 임대차분쟁이 발생하게 된다면 임차인은 물론 공인중개사까지 피해의 역풍을 맞을 수 있기 때문에 공인중개사는 거래 전 반드시 확인ㆍ설명을 통해 공부상 정확한 금액 그리고 임차물건에 대한 개략적인 부분까지 설명해야 한다. 임차인도 추후 보증금 회수 가능여부를 꼼꼼하게 따져봐야 한다.