[바로보는 부동산 분쟁] 24. 임대차보호법

임대차계약시 강행규정에 반하는 내용은 무효

[바로보는 부동산 분쟁] 24. 임대차보호법

▲ 현문길 부동산 전문가 (원광디지털대 부동산학과 겸임교수)

임대차계약에서 임대차보호법은 강행규정으로 임차인을 위한 보호법이다.

대한민국의 모든 부동산거래는 민법을 적용하게 되어있는데 이러한 거래에서 발생하는 문제가 바로 '매매는 임대차를 깨뜨린다'는 것이다. 즉 물권과 채권간 충돌이 일어나면 물권우선주의에 따라 채권은 물권에 후순위가 되기 때문에 임대차 계약시 큰 문제점을 안고 있다는 점에 유의할 필요가 있다.

주택임대차보호법의 강행규정을 갖고 있다는 점을 임대차 계약시 꼭 알아두면 임차인 입장에서 아주 긴요히 사용할 수 있다는 점이다.

'강행규정'이란 '사회질서를 유지키 위해 당사간의 합의로 합의사항 깰 수 없다'는 규정을 의미하는 것으로, 다시 언급하면 당사자 간에 임의로 합의했다고 하였더라도 강행규정에 반하는 내용은 무효일 수 있다는 의미를 지니고 있다.

사례를 보면, 주택임대차 계약을 하면서 임차기간을 2010년 12월 15일부터 2012년 12월 15일까지로 하되 특약사항에 임차인의 만료기간 2개월 전 계약갱신에 대한 의사표시가 없을 경우 자동적으로 연장계약이 된다는 약정을 하는 경우 임차인은 불리한 내용을 안고 계약을 하게 된다.

그러나 임차인의 입장에서는 부동산시장에서 전세물건은 부족하고 자기주장을 할 수 없는 상황이지만 임대인의 요구에 따라 임대차계약에 동의하여 계약한 경우 임차인은 어려움에 봉착할 수 있다.

이런 경우 '주거용 건물'에 대한 임대차 계약에 대한 임대차보호법 제6조 1항은 '임대인은 임대기간 만료 전 6개월에서 1개월까지, 임차인은 임대기간 만료 전 1개월까지 임대차 계약에 대한 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 종전에 계약과 동일한 조건으로 2년이 계약으로 본다'라고 하고 있다.

즉 제6조 1항에 따라 2년이 계약을 본 경우 임대차보호법 제6조의 2 제1항에 따라 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지를 할 수 있고, 제2항에 따라 임차인의 해지통보에 따라 임대인은 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약은 해지된다.

결과적으로 임대차계약을 하면서 임대인의 주장에 따라 특약사항에 만료기간 2개월 전에 계약에 대한 갱신 및 해지의 통지가 없을 경우 자동연장이 될 수 있다는 조항은 주택임대차보호법 제10조 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다'고 하여 무효가 될 수 있다는 것이다.