[서민 주택금융 이야기] 7. 담보주택 설정

면적에 대한 제한은 없어

[서민 주택금융 이야기] 7. 담보주택 설정

u-보금자리론의 담보가 되는 주택은 공부상 주택으로 실제 주거용으로 사용되는 아파트, 연립주택, 단독주택 등을 말한다. 여기서 '공부'란 부동산등기부등본을 기준으로 하되 등기부등본상에 주택인지 불분명한 경우에는 건축물관리대장에 의해 확인한다.

단, 복합용도주택 중 주택이 차지하는 면적이 총 면적의 2분의 1 이상이면 u-보금자리론을 취급할 수 있다. 복합용도란 주택가에서 흔히 볼 수 있는 2~3층 건물로 아래층에는 상가가 있고 위층은 주택으로 사용하는 부동산 등을 말한다. 대출승인일 현재 담보주택의 면적에 대한 제한은 없으나 담보평가액은 9억원을 초과할 수 없다. 또한, 담보평가액으로 가격정보를 이용할 경우 한국감정원 시세, KB 시세로 판단하고 분양가, 국세청 기준시가를 기준으로 판단하기도 한다.

만약, 가격정보 및 분양가, 국세청 기준시가가 존재하지 않으면 감정평가액을 기준으로 판단한다. 국세청 기준시가는 공동주택은 국토해양부장관이, 단독주택은 각 지자체장이 평가해 공시한다. 다만, 국세청 기준시가가 일반적으로 가격정보나 감정가액에 비해 낮게 공시되는 점을 감안해 국세청 기준시가로 담보주택을 평가, 대출한도가 부족한 경우 기준시가가 없는 것으로 보고, 공사부담으로 감정평가를 실시할 수 있다.

담보주택 평가액으로 분양가액을 적용하기 위해서는 다음 네가지 요건이 충족돼야 한다. 담보대상주택이 투기지역 및 수도권 투기과열지구 이외에 소재하는 100세대 이상 아파트이면서 대출승인일 현재 가격정보가 미존재해야 한다. 그리고 대출승인일 현재 준공검사일로부터 6개월 이내이면서 준공검사일 이전에 분양계약을 체결한 경우라면 분양가 적용이 가능하다.

저당권 설정 시에는 대출원금의 120% 이상을 한정근저당권으로 설정해야 한다.

한정근저당권이란 이미 거래계약을 체결했는지 여부와 관계없이 일정한 종류의 거래계약을 한정적으로 열거하고 그 거래계약에서 발생하는 모든 채무를 담보하는 저당권이다. 이때 채무자가 저당권 설정자가 되는 것이 원칙이나 배우자 또는 매도인이 담보를 제공하는 경우에는 배우자 또는 매도인을 저당권 설정자로 하여 설정계약서를 작성하게 된다.

u-보금자리론은 항상 1순위로 한정근저당권이 설정되는 것이 원칙이다. 예외적으로 본건 저당권보다 우선하는 제한물권이 허용되는 경우는 용익물권인 전세권 또는 공공목적으로 행정관청이 설정한 지상권, 지역권의 경우와 담보물권인 선순위 저당권이 국민주택기금대출 또는 공사 보금자리론인 경우다.

저당권 설정 시에는 토지와 건물에 모두 근저당권을 설정하는 것이 원칙이나 환지, 구획 미정리 등의 사유로 토지가 미등기된 아파트의 경우에는 토지 후취담보 조건으로 건물에 대한 저당권만을 설정하고 취급 가능하다.

[한국주택금융공사 대전충남지사]