건설사 부도…내 중도금은?

사업주체 파산으로 계약금 환급은 입주자의 3분의 2이상 원해야 가능 변수많은 부동산 거래 보증상품으로 안전투자를

●주택 보증제도 들여다보기

건설부동산 경기가 침체기에서 벗어나지 못하고 있는 가운데 주택분양에 대한 위험성도 제기되고 있다. 주택을 분양하는 과정에서 건설사가 부도나 파산했을 때 분양자들에 대한 계약금이나 중도금 등을 무조건 보장하기는 어렵다. 그러나 이같은 위험을 대비하기 위해 대한주택보증의 주택 분양과 관련된 보증을 통해 분양자들은 자신들의 권리를 지켜낼 수가 있다. 이에 대해 자세히 살펴보도록 하자. <편집자 주>

▲주택분양보증이란=24일 대한주택보증에 따르면 주택분양보증은 주택법 제16조 제1항의 규정에 의해 사업계획승인을 얻어 시행하는 주택사업에 있어 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 주택의 분양(사용검사 및 소유권보존등기를 포함)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증이다.

보증대상사업은 일반에게 분양하는 주택이 20세대 이상인 경우다. 여기에서 도시형생활주택은 30세대며 부대시설 및 복리시설도 포함된다는 점을 잊지 말아야 한다. 주택조합의 조합원에게 분양되는 주택은 보증대상에서 제외되며 건축허가를 받은 주상복합건물 및 사업계획승인을 얻은 주상복합 건물 가운데 주택 이외의 시설은 주상복합주택분양보증 대상이 된다.

이에 대한 보증책임은 사업주체가 부도, 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우, 당해 주택 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지게 된다. 계약금 및 중도금 환급은 입주자의 3분의 2 이상이 원해야만 가능하다. 또 보증금액은 사업주체가 당해 주택사업의 분양계약자로부터 받게 될 계약금과 중도금을 합한 금액에 해당한다. 보증기간은 당해 주택사업의 입주자모집 공고승인일부터 소유권보존등기일(사용 검사 포함)까지다.

▲주택구입자금보증이란=주택구입자금보증은 분양계약자가 주택의 분양을 위해 주택구입자금(계약금, 중도금, 잔금)을 금융기관으로부터 대출받고자 하는 경우에 이용하는 보증상품이다. 보증대상은 분양계약자가 주택구입자금을 대출받기 위해 금융기관과 체결한 대출계약이며 보증대상자는 20세대 이상의 아파트 또는 주택분양보증(주상복합주택분양보증을 포함)을 받은 연립주택ㆍ다세대주택ㆍ도시형생활주택ㆍ준주택의 분양계약을 체결하고 분양대금의 5% 이상을 납부한 사람이다.

보증채권자는 주택구입자금 대출 금융기관이며 주채무자는 분양계약자다. 보증금액은 보증한도 이내에서 보증채권자(금융기관)의 내규에 의한 대출가능금액이며 보증기간은 보증부대출금의 실행일로부터 최종상환기일까지다. 보증해지는 주채무자가 주택구입자금의 원리금을 상환한 때, 보증채권자가 당해 주택을 담보로 취득한 때다. 보증취급방식은 사업장별 집단 취급승인 후 분양계약자별로 개별승인하는 방식이다.

보증신청인에 대한 보증한도는 분양대금의 60% 이내다. 보증신청인별로 보증한도를 산정할 때에는 분양대금의 60% 이내에서 금액을 차감하게 된다. 보증료율은 시행자(시공자)의 시공능력평가순위를 기준으로 차등적용된다.

사업시행자 또는 시공자의 토목ㆍ건축 시공평가순위 100위 이내일 경우에는 연 0.17%, 사업시행자 또는 시공자의 토목ㆍ건축 시공평가순위 100위 초과는 연 0.25%에 해당한다.

또 공동택지개발지구 지역 소재 사업장은 연0.2%, 사업시행 또는 시공자가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ공무원연금관리공단과 지방공기업법에 의거 설립된 지방공사인 경우에는 연 0.2%의 보증료율이 반영된다.

그러나 보증회사의 구상채권 채무관계자이거나 그 배우자나 신용조사결과 채무불이행 또는 조세체납 정보 보유자, 허위자료 제출자에 대해서는 보증이 금지된다. 이같은 주택분양 관련 보증상품을 통해 분양자들은 재산 피해를 입지 않고 안심할 수 있는 투자에 나설 수가 있는 것이다. 세종시의 경우에도 올해 들어 극동건설의 경영리스크에 분양자들의 중도금 부과 등이 우려되기도 했기 때문에 분양자들은 안전한 거래를 요구하고 있는 분위기다.

지역의 한 공인중개사는 “요즘에는 대한주택보증을 통한 보증상품 덕분에 분양 자체에 대해 과거와 같은 위험요소가 상당수 사라졌다”며 “하지만 부동산 거래에서는 항상 변수가 나타날 수 있기 때문에 다양한 제도를 직접 살펴봐야 할 필요가 있다”고 조언했다.

이경태 기자 biggerthanseoul@