[바로보는 부동산 분쟁] 23. NPL(부실채권) 구입시 주의사항

매물 부동산 직접 방문해 가치평가 '최우선'

[바로보는 부동산 분쟁] 23. NPL(부실채권) 구입시 주의사항

요즘 경매시장의 화두는 NPL이다. NPL(Non Performing Loan)이란 금융권의 무수익여신이나 미회수채권으로 흔히 부실채권을 말한다. 은행이 대출을 해주고 이자나 원금을 제대로 받지 못할 경우 부실채권이 된다.

이 때 은행은 빌려준 돈을 회수하기 위해 부동산경매를 통하게 되는데 부동산경매는 절차상 시간이 많이 걸리므로 은행의 입장에서는 받을 돈에 대한 권리를 팔아서 부실채권을 털어내고자 노력한다. 이때 나오는 채권이 NPL(부실채권)이다.

경매를 통해 부동산을 구입하는 사람들의 입장에서는 NPL을 매입해 경매에 참여하면 저렴한 가격에 낙찰을 받거나 배당을 받을 수 있다는 점에서 많은 관심을 보이고 있다. NPL을 통한 부동산경매의 장점은 첫째, 채권을 구입하고 입찰에 참여해 낙찰을 받지 못한 경우에도 배당을 통해 투자금액을 회수 할 수 있다. 둘째, 경매물건을 꼭 낙찰 받고 싶은데 제3자가 낙찰 받았다면 경매진행을 취소하였다가 추후 다시 경매를 진행해 낙찰을 받을 수 있다. 셋째, NPL 구입시 구입자금의 90%까지 대출을 받을 수 있다는 점이다. 넷째, NPL 투자 수익에 대해서는 양도세 등 세금이 없다는 점이다.

하지만 이러한 매력적인 투자 방법임에도 불구하고 많은 문제점을 내포하고 있다. NPL의 매매방법이 일반화되지 못해 매도자와 협의를 통한 매수방법을 사용하거나 매도자에 일방적으로 끌려가는 구조로 되어 있다는 점이다. 매도인 입장에서는 한푼이라도 더 받으려 하다 보니 낙찰가보다 높은 가격을 제시하는 것이 일반적이고, NPL을 구입해 경매에 참여하는 경우에도 과도한 입찰가격에 낙찰하는 사례가 빈번하고 있다.

특히 기획부동산업자들이 요즘 NPL을 미끼로 부동산투자 컨설팅을 하면서 사실상 무용지물인 토지를 낙찰 받도록 하든가, 임대가 안되는 장기 공실상태인 상가 등을 고가에 낙찰 받도록 유도하는 경우가 많이 발생하고 있다. 이러한 피해를 예방하기 위해서는 NPL 구입시에는 그 채권의 가치를 평가하려면 채권의 목적물인 부동산의 가치평가가 우선돼야 한다. 채권의 대상 부동산을 꼭 방문해 살펴보고, 대상 부동산이 구입하고자 하는 목적에 부합한지를 분석해 봐야 하며, 인근 부동산을 방문해 임대현황이나 매매가격 등의 타당성 조사를 해야 한다.

부동산을 구입하면 망해도 부동산은 남기 때문에 손해를 안본다는 막연한 생각으로 접근했다가는 큰 낭패를 볼 수 있다. 구분상가의 경우 지속적인 관리비 부담과 세금부담은 고스란히 피해로 돌아오기 때문이다. 부동산은 위치의 고정성으로 인한 안정성이 있는 반면에 시대적 흐름에 따라 그 용도와 가치가 변화한다는 점을 인식해야 하겠다.