[바로보는 부동산 분쟁] 22.조망권

사회통념상 '볼 권리' 피해줬다면 침해로 인정

[바로보는 부동산 분쟁] 22. 조망권

▲ 박영호 부동산 전문가 (주)다경종합건설 상무이사

최근 들어 사회발전과 삶의 질 향상으로 주거 및 업무용 건축물의 조망권 분쟁이 많이 발생하고 있다. 조망권이란 특정한 위치에서 바라볼 때 자연경관ㆍ역사ㆍ유적ㆍ문화유산 등 특별한 경관을 볼 수 있는 권리를 말한다.

조망이익이 법적인 보호의 대상이 되는 경우에 이를 침해하는 행위가 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 조망이익의 침해 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 한다. 조망이익이 피해이익으로서 보호가 필요한 정도 등 모든 사정을 종합적으로 고려해 판단해야 한다.

첫째, 어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있다. 조망이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 한다. 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인돼야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이다. 그와 같은 정도에 이르지 못하는 조망이익의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다.

둘째, 예를들어 5층짜리 아파트의 뒤에 그보다 높은 10층짜리 건물을 세워 한강 조망을 확보한 경우와 같이 보통의 지역에 인공적으로 특별한 시설을 갖춤으로써 누릴 수 있게 된 조망의 이익은 법적으로 보호받을 수 없다고 한 사례도 있다.

셋째, 건물의 신축으로 인해 그 이웃 토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우에 그 신축 행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 조망방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 한다. 또 조망방해 행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다.

그러므로 조망권은 특별한 경관을 볼 수 있는 권리, 즉 자연경관의 강, 바다, 산, 도시의야경이나 역사 및 문화유산의 경관을 볼 수 있는 권리를 말한다.

토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있다.