[바로보는 부동산 분쟁] 20. 분쟁 사전예방법

거래시 본인확인ㆍ권리관계 꼼꼼히 살펴야

[바로보는 부동산 분쟁] 20. 분쟁 사전예방법

▲ 김종호 부동산 전문가 (부동산114 대전충청지사장)

부동산의 거래는 공법상의 이용제한과 거래규제에 대한 법률과 사법상의 수많은 법률들이 상호 연관돼 있는 복잡한 법률행위다. 따라서 부동산 거래행위를 단순히 금전거래와 권리이전으로 끝났다고 생각하지 말고 신중하게 검토하고 거래에 나서야 한다.

부동산 거래 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 다음 내용들을 숙지하고 실천해야 한다.

첫째, 거래당사자의 진위를 반드시 확인해야 한다. 신분증과 등기부등본을 대조해 본인이 확실한지를 확인하고, 다른 사람이 본인을 대리하는 경우에는 반드시 본인이 서명하고 날인한 위임장과 인감증명서를 받아서 일치하는지를 확인하고 가능하면 본인에게 확인을 받아 두는 것이 좋다.

둘째, 계약 당시 부동산의 권리관계 등을 철저히 확인해야 한다. 등기부등본과 건물대장이나 토지대장 등 행정관청에서 발급한 서류를 통해 그 부동산에 제3자의 근저당권, 가압류, 가처분, 가등기 등 권리제한 사유가 없는지를 확인해야 한다. 주의해야 할 것은 행정관청에서는 물권변동에 형식적심사권만 있고 실질적심사권이 없기 때문에 부동산의 실제 상황과 다른 상태로 공부상에 나타날 수도 있다. 따라서 부동산 거래 분쟁을 사전에 예방하기 위해 거래대상 부동산에 대한 권리관계와 면적, 경계, 공법상의 이용제한과 거래규제, 세금관계, 주변환경, 건물의 하자여부, 위치와 경사, 진입로 등에 대한 실제적인 현장조사가 선행돼야 한다.

셋째, 중요 내용은 반드시 서면화하고, 거래대금 지급은 통장거래를 해야 한다.

일정한 투자 수익률을 보장해주겠다는 등 상대방의 구두약속만 믿고 거래했다가 낭패를 당하는 경우가 많으므로 중요한 사항들은 반드시 계약서에 서면화해야 한다. 계약시 자력이 부족한 상대방으로부터 각서 등을 받을 때에는 자력 있는 연대보증인을 세울 필요가 있다. 계약서에 아무리 책임 내용을 명확히 해도 문제가 되면 상대방에게 집행할 재산이 없기 때문이다.

또한, 계약금과 중도금, 잔금 등 금전거래는 현금보다는 계약당사자의 통장으로 입금하는 것이 사후에 분쟁을 최소화할 수 있는 가장 확실한 방법이다.

넷째, 계약이 이뤄지면 함부로 해제가 안된다. 계약금 상당액을 물어주면 아무 때나 계약을 해제할 수 있다고 오해하는 경우가 있는데, 민법 해석상 중도금 지급일 혹은 중도금지급일이 없을 경우 잔금지급일 이전까지 계약을 해제할 수 있다고 봐야 한다. 따라서 신중하게 판단하여 계약에 임하고, 부득이하게 계약을 해제하고자 할 경우에는 중도금지급일(혹은 잔금지금일) 이전에 계약금 상당액을 배상하고 계약을 해제해야 할 것이다.