중개수수료 어디까지 부담해야할까…

Q.매매ㆍ임대 동시 계약땐? A.매매 거래만 적용 Q.프리미엄 발생분은? A.중개대상물 아냐

부동산 매매 등 거래를 할 경우, 대부분 공인중개사를 통한다. 공인중개사는 이 같은 거래를 중개하면서 해당 부동산 가치에 대한 중개 수수료를 수익으로 얻게 된다. 그러나 이 같은 과정에서 다양한 변수에 의해 이해 관계가 발생하기도 하며, 이는 분쟁으로 이어지기도 한다. 본보는 국토해양부(홈페이지 정책 Q&A)가 제공한 공인중개사의 중개수수료에 대한 궁금증별 답변을 정리해보았다.
<편집자 주>

-상가권리금 양도ㆍ양수계약을 중개하고 수수료를 받는 경우 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 위반 여부는 어떤가?
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호에 따라 '중개'는 중개대상물에 대해 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 대법원 판례는 영업용 건물의 영업시설, 비품등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점등 무형의 재산적 가치는 중개대상물이라고 할 수 없다고 판시하고 있다. 민사적인 부분은 별개로 하고 상가 권리금에 대해서는 같은 법률의 규정을 적용 받지 않는다.

-중개업자가 임대주택법시행령 제18조에 따른 임차권의 양도를 알선한 경우 프리미엄 발생분에 대한 중개수수료를 받을 수 있는가?
임대주택법시행령 제18조에 따라 임차권의 양도가 허용돼 중개업자가 임대주택에 대한 임차권 양도를 중개(프리미엄 발생)했을 경우 임차권을 제외한 프리미엄은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조에서 정한 중개대상물이 아니다. 그렇기 때문에 같은 법 제32조에 따른 중개수수료 적용 대상이 될 수가 없다.

-계약에 직접 관여하지 않은 중개업자에게 중개수수료를 지급해야 하나?
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조 제1항에 중개업자는 중개업무에 관해 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받도록 돼 있다. 판례는 매매계약의 성립에 결정적인 기여를 한 부동산중개업자가 그의 귀책사유 없이 매매계약서 작성에 관여하지 못했더라도 매매계약 성립에 결정적인 기여를 했다면 중개수수료를 청구할 권리가 있다고 판시하고 있다. 다만, 거래계약서 성립에 기여한 정도 등은 거래정황 등을 참작해 당사자간 합의나 민사적인 방법에 의해 판단할 사항이다.

-건축물 대장상 용도는 '다세대 주택'이나 사무실로 사용하는 것으로 임대차 계약한 경우 중개수수료 요율 적용을 주택으로 적용해야 하나 아니면 주택외로 적용해야 하나?
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조제3항의 규정에는 중개수수료의 적용기준을 주택 또는 주택외로 구분하고 있다. 건축법 제2조제2항에는 건축물의 용도별 분류를 단독주택, 공동주택, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등 28종으로 분류하고 있다. 그래서 다세대 주택은 건축물의 용도분류상 공동주택에 해당되므로 중개수수료 요율은 주택으로 적용해야 한다.

-계약금이 지불되지 않은 계약인 경우 중개완성으로 볼 수 있을까? 또 중개수수료를 청구할 수 있을까?
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조제1항에 '중개업자는 중개업무에 관해 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다'고 규정하고 있다.

중개업자는 같은 법 제25조제3항 및 제26조제1항에 중개가 완성된 때에는 중개대상물 확인설명서와 거래계약서를 작성해 거래당사자에게 교부토록 돼 있다. 따라서, 중개업자가 중개대상물 확인설명서와 거래계약서를 작성ㆍ교부했다면 중개의 완성으로 보고 중개업무에 관한 중개수수료 청구가 가능하다.

-매매와 임대차 계약이 동시에 이루어진 경우 중개수수료는 어떻게 되나?
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제20조제5항제3호에 '동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다'고 돼 있다. 즉, 매도인 갑과 매수인 을이 매매계약을 하고, 다시 매수인 을이 매도인 갑에게 임대계약을 하는 경우(매매와 임대가 동시에 이루어짐)에 중개업자는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용해 중개수수료를 받아야 한다.

한 지역 공인중개사는 “관련 법에 의거해 공인중개사들은 적정 수수료를 통해 부동산 거래가 사고 없이 이뤄질 수 있도록 돕고 있다”며 “그러나 상황에 따라 이해관계가 갈라질 경우 등 다양한 변수가 많기 때문에 상호간 거래를 하기 전에 궁금점 등을 충분히 확인한 뒤에 계약에 나서야 할 것”이라고 조언했다.

이경태 기자 biggerthanseoul@