[바로보는 부동산 분쟁] 19. 미등기 건물의 전월세 계약

[바로보는 부동산 분쟁] 19. 미등기 건물의 전월세 계약

▲ 현문길 부동산 전문가 (원광디지털대 부동산학과 겸임교수)

부동산 시장에서 매매시장은 조용하지만 전월세 시장은 불안한 모습 속에 상승세를 타고 있다.

이러한 전월세 시장에서 임대물건 부족으로 인해 등기되지 않은 건물에 임대차를 하는 경우 미등기건물이라도 주택임대차보호법상의 권리보호를 받을 수 있다는 막연한 생각에 계약 하고 입주를 하는 경우 특히 조심해야 한다.

임차인 입장에서 입주 후 임차 건물에 경매나 공매가 들어 왔을 경우 임차인은 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지, 보증금을 받을 때 까지 주거보장을 받을 수 있는 것인지를 염려에 두고 계약을 한다면 미등기된 건물은 등기된 건물보다 주의할 점이 많다는 것이다.

사례를 보면, 임차인 김갑동은 대전시 유성구 모 지역에 있는 임시사용중인 다세대주택을 임차해 현관문에 적시된 305호에 주민등록을 신고했다.

전입신고 한 이후 만들어진 건축물관리대장과 등기사항증명서에는 임차인 김갑동이 입주한 다세대주택은 305호가 아니라 306호로 등재됐다. 김씨는 이를 모르고 거주하다 우연히 1년 후 알게 되어 그 시점에서 임대인과 다시 306호로 임대차계약서를 재작성하여 306호로 전입신고를 하게 됐다. 그러나 경매절차에 들어가면서 김씨는 배당신청을 했지만 대항력을 갖추지 못했다는 이유로 전세보증금을 돌려받지 못하는 황당한 상황이 발생한 것이다.

위와 같이 미등기 건물의 층ㆍ호수와 불일치하는 경우 2003년 대법원 판례를 보면 '다세대주택의 임차인의 등기사항증명서상의 층ㆍ호수와 불일치하는 주소지로 전입신고를 했거나 등기사항증명서의 건물내역과 임차인의 주민등록 주소를 비교해 볼 때 주민등록상의 층ㆍ호수가 등기사항증명서의 층ㆍ호수를 인식할 수 있다는 이유로, 임차인의 주민등록의 임대차의 공시방법으로 유효하지 않다'고 단정한 원심을 파기한 사례를 찾아 볼 수 있다.

그러나 정당한 임대차 계약을 하고도 임차 후 경매나 공매가 진행되었을 때 분쟁에 휩싸이게 되고 정신적 고통에 어려움을 겪을 수 있다는 점에 유의할 필요가 있다.

이렇듯이 임대차 계약을 하는 경우 미등기건물에 대한 계약은 충분한 지식과 경험 측이 필요하다는 것으로 전세시장에서 임대차 물건을 구하기 어렵다는 단순한 생각만으로 계약할 것이 아니라 입주 후 안전하게 거주할 수 있는 등기된 건물을 찾는 방법도 지혜로운 방법일 것이다.