토지가치 하락 손실보상 청구땐 수용재결 거쳐야

[바로보는 부동산 분쟁] 18. 잔여지(殘餘地) 매수 청구소송

▲ 김형근 부동산 전문가 (유성구 과학청소년과 근무)

잔여지는 공익사업에 편입되고 남은 자투리땅이다.

비록 자투리땅일지라도 도로주변에 위치한 경우 활용도에 따라 자산가치가 다르다. 이러한 토지가 실제 가격에 비해 시장가치가 클 경우, 토지이용의 극대화를 추구하지만, 활용가치가 적은 잔여지는 사업시행자에게 매수 요청된다.

그러나 잔여지 매수신청을 사업시행자가 받아들여지지 않는다는 이유로 '잔여지 매수청구' 소송을 진행할 경우 패소되는 사례도 있다.

서울 고법 재판부는 “공익사업에서 수용대상 토지가 아닌 잔여지에 대한 가치하락으로 인한 손실보상금에 대해 별도로 수용재결을 거치지 않고 곧바로 사업시행자를 상대로 손실보상을 청구하는 것은 허용되지 않는다”고 2010년 판시했다. 즉, 수용되고 남은 땅의 가치하락에 따른 손실보상금을 청구하기 위해서는 별도의 재결절차를 거쳐야 하며 잔여지 가치하락 등 손실보상에 관해서는 사업시행자의 전문적인 판단이 꼭 필요하기 때문이다.

잔여지 매수 관련 구체적인 기준은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법 시행령 39조에서 규정하고 있다. 먼저 대지로서 면적의 과소 또는 부정형 등의 사유로 인하여 건축물을 건축할 수 없거나 건축이 현저히 곤란할 경우가 해당한다. 또 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인해 영농이 현저히 곤란한 경우도 마찬가지다.

공익사업의 시행으로 인해 교통이 두절돼 사용 또는 경작이 불가능하게 되는 경우와 잔여지를 종래의 목적대로 사용하기 현저히 곤란한 경우도 포함된다.

손실보상 관련 유권 해석이 분분한 '종래의 목적' 에 대해 대법원은 “매수 또는 수용재결 당시 당해 잔여지가 현실적으로 사용되고 있는 구체적인 용도”이며 “잔여지에서 '사용하는 것이 현저히 곤란한 때' 의미는 물리적인 경우와 사회적ㆍ경제적으로 곤란하게 된 경우도 포함하며 사용을 위해 많은 비용이 소요되는 경우도 포함 한다”고 판시했다.

아울러 공익사업에 편입된 잔여지 매수청구는 반드시 사업시행자에게 해야하며 잔여지 수용청구권 행사기간은 제척기간이 있어 토지소유자가 그 행사기간 내에 잔여지 수용청구권을 행사하지 않으면 그 권리가 소멸된다.

대법원은 “잔여지 매수청구의 의사표시를 관할 토지수용위원회에 한 잔여지 수용청구의 의사표시로 볼 수는 없다”고 판시했다.

따라서 공익사업에서 잔여지 매수 청구소송은 신중히 검토할 필요가 있다고 본다.