상환시 법원경매 피할 수 있어

계약종료전 중도상환땐 수수료 면제

[주택연금과 노후생활]

▲언제 계약이 종료되는가?

공사법상 다음의 사유가 발생하면 계약 종료 사유에 해당한다.

첫번째로 본인 및 배우자가 모두 사망한 경우, 두번째로 본인이 사망한 후 배우자가 6개월 이내에 담보주택에 대한 소유권의 전부이전등기 및 채권자에 대한 대출채무의 인수를 마치지 않은 경우, 세번째로 본인 및 배우자가 담보주택에서 다른 장소로 이사한 경우, 마지막으로 본인 및 배우자가 1년 이상 계속해 담보주택에서 거주하지 않은 경우다.

다만, 입원 등 공사의 홈페이지에 공고하는 불가피한 사유로 거주하지 않은 경우는 제외한다.

▲사망하면 반드시 주택을 법원 경매로 처분하나?

법원경매 방법을 원칙으로 하되 상속인 등이 임의매각을 통해 상환할 수 있다. 이용자 사망시점에 상속인이 경매 처분으로 인한 저가낙찰을 우려해 직접 매입하거나 제3자에게 매각하기를 희망한다면, 일정한 기간 이내에 감정가격 등 공정한 가격 이상을 상환하는 경우 공사는 이를 허용하고 있다.

다만, 상속인이 대출금을 상환하지 않거나 상속인이 임의로 매각하지 않는 경우에 한해 법원 경매로 처분하게 된다. 이는 주택처분 과정에 대한 객관성과 공정성을 확보해 분쟁 가능성을 사전에 차단할 필요가 있어, 현재 금융기관이 부동산담보 대출에 대한 부실채권을 회수하는 경우에도 대부분 경매처분 방식을 따르고 있다.

▲이용하다가 목돈이 생기면 상환할 수 있는가?

중도상환은 주택연금 이용 기간에 언제든지 가능하다. 이용자의 사망이나 주택의 매각 등으로 계약의 효력이 종료되기 전에는 대출잔액 일부나 전부를 상환할 수 있다. 중도상환에 따른 수수료는 별도로 부담할 필요가 없으며, 언제든지 대출잔액을 전부 상환하면 계약은 자동 해지된다.

▲주택처분가액으로 대출을 상환하고도 모자라거나 남으면?

주택연금은 주택처분 가액으로 대출금 상환 후 부족한 금액이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 다른 재산 또는 상속인에게 청구하지 않는 이른바 '비소구권'이 특징이다.

예를 들어 사망 시 대출 원리금 잔액이 3억2000만원인데 주택을 3억원에 처분했다면 부족금액 2000만원은 별도로 청구하지 않는다. 사망한 이용자가 해당 주택 이외의 다른 재산을 남겨 놓았거나 이용자의 상속인이 있더라도 더 이상 청구권을 행사하지 않는다. 즉 주택연금 대출 원리금 회수는 당해 담보주택 가격 범위내에서만 행사할 수 있도록 법으로 규정하고 있다. 물론 주택처분 가격으로부터 대출 원리금을 전부 회수하고 남는 부분이 있을 경우 당연히 상속인에게 돌려주게 된다.

한국주택금융공사 대전충남지사