[바로보는 부동산 분쟁] 17. 무등록중개업자 통한 중개거래시 수수료

소정의 수수료 인정… 과다책정은 안돼

▲ 박유석 혜천대 부동산학과 외래강사

부동산 계약시 당사자 간의 직접거래를 제외하고는 '중개'라는 과정을 겪게 된다. '중개'라는 용어는 여러 분야에서 사용되지만 특히 부동산에 관련해서는 관련 법률에 의해 체계적으로 명문화돼 있다.

'공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(이하 '공부법')'이 바로 그것인데 이 법에서는 '중개', '중개업', '중개업자' 등 부동산과 관련된 용어를 정의하고 있다. 또 중개업자 등록 등 부동산 전반에 관한 사항을 명시하고 있다.

부동산 거래시 중개업자는 계약서의 작성이나 공부상의 권리 확인, 중개대상물의 확인 등 계약의 많은 부분을 담당하며 또한 그에 따른 책임도 지고 있다. 그러나 자격이 없는 중개업자(무등록중개업자-등록을 하지 않고 중개업을 하는 자)는 대체로 이와 같은 과정을 생략하거나 계약에 대한 책임을 지지 않으므로 계약당사자에게 피해를 입히는 사례가 종종 발생한다.

부동산 계약시 중개업자가 아닌 무등록중개업자에게는 중개를 의뢰하지 않는 것이 최선의 방법이나, 지인 등의 소개로 중개를 업으로 하지 않는 자에 의한 중개가 이뤄지기도 한다. 원칙적으로 무등록으로 중개를 업으로 하지 않는 자의 중개는 법률에서 규제하고 있지는 않으나, 중개업자와 달리 거래에 따른 수수료는 법률에서 구체적으로 명시되어 있지는 않으므로 분쟁의 대상이 된다.

이와 관련된 판례로 지난 6월 대법원의 판결을 들 수가 있다.

공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 '중개를 업으로 한'것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배돼 무효라고 할 것은 아니라는 얘기다. 다만 그 중개수수료의 약정이 부당하게 과다해 민법상 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 그 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있다는 판결로 중개수수료 지급약정은 인정하였으나 수수료가 과다하게 책정돼 있다는 부분은 경고하고 있다.

부동산 거래는 법률에서 정한 '중개업자'를 통해 하는 것이 거래의 안정성과 투명성을 확보할 수 있으며, 만약 그렇지 못 할 경우 계약 전 중개를 맡은 사람과 거래 당사자가 수수료 부분을 합리적인 수준으로 확실히 약정하고 인지해야만 부동산 거래로 인한 피해를 줄일 수 있다.