'될만한 물건' 체크포인트는?

아파트 투자, 지하철ㆍ쇼핑센터가 들어서는지를 토지투자는 개발지역 정보 선점이 가장 중요

●불황 이기는 부동산투자

최근 부동산 시장에는 '불경기', '침체기', '불황' 등 부정적인 말들이 무성하다. 그만큼 현재의 투자 수익률이 좋지 않다는 얘기다. 하지만 일부에서는 불경기 속에서도 흔히 '될 만한 물건(?)'은 수익을 챙길 수 있다는 생각에 투자에 대한 관심의 끈을 놓지 않고 있다. 일반적으로 부동산 투자라 하면 다양하지만 아파트와 토지에 대한 이슈가 많아서 이에 대한 체크 포인트를 따져봐야 한다는 게 투자 컨설턴트들의 조언이다. 일단은 아파트와 토지에 투자하기 전에 꼭 확인해야 할 점들을 짚고 넘어가야 후회 하지 않을 것이다. <편집자 주>

▲아파트 투자=투자를 해서 그 가치가 높은 아파트를 대부분의 투자자들은 선호하기 마련이다. 이 같은 아파트를 골라내기 위해서는 꼭 체크해야 할 사항들이 있다. 우선, 교통환경변화에 대해 알아보자. 이 부분에서는 지하철 노선 신설계획이나 개통 여부 등을 뉴스를 통해 살펴보는 게 좋다. 단지주변에는 기피시설 이전 계획이 있는지 또는 대형쇼핑센터가 들어설 예정인지를 살피는 것도 좋다. 다음으로 주부들이 빼놓지 않는 것이 바로 교육환경이다. 단지 안에 초등학교와 중학교가 있는지 여부를 확인해야 하며 주변에 자녀가 이용하기 알맞은 학원이 있는 지도 무시할 수 없는 조건이 됐다. 또 조망권이 좋은지도 살펴봐야 한다. 강이나 산이 잘 보이는지, 옆 동과의 가시거리가 얼마나 되는지, 동 간 거리가 어느 정도나 되는지는 입주 전에 확인하지 않으면 낭패를 보기 일쑤다.

뿐만 아니라 단지 내 시설도 중요하다. 신축 아파트의 경우에는 커뮤니티 시설에 대해 이미 분양시장의 장점으로 부각할 정도인데 단지 내 공원시설이 있는지, 가구별 주차장 면적이 넓은지, 노인정이나 체육시설이 갖춰져 있는지도 따져봐야 할 요건이다. 면적 역시 중요하다. 일단 세대별 독립된 공간인 전용면적이 넓은 지부터 확인해야 하며 서비스 면적은 얼마나 되는지도 확인해야 한다.

▲토지 투자=반값 아파트가 이미 아파트 시장에서 흔한 말이 돼 버렸다. 때문에 최근 들어 투자자들의 발길은 아파트에서 토지로 돌아서는 추세다. 그러나 토지 투자 시장 역시 만만하게 봐선 안 된다. 토지의 경우, 아파트보다도 환금성이 낮아 자칫 투자한 돈을 묻어둘 수밖에 없는 상황이 발생할 수도 있기 때문이다. 게다가 대출을 통한 투자라면 변수에 대해 대비를 해야 한다.

일단, 개발지역 정보를 선점해야 한다고 투자 컨설턴트들은 조언한다. 자신이 직접 지자체 홈페이지의 입법ㆍ고시ㆍ공고란을 지속적으로 열람해 정보의 근원이 되는 자료를 파악해 두는 것이 좋다. 자칫 인터넷에 떠도는 정보는 일부 왜곡될 수도 있기 때문에 정보 그 자체를 입수하는 것이 중요하다. 또 시행주체가 누구인지도 확인해봐야 한다.

최근 들어 건설업체들이 경영부실로 문을 닫거나 기업회생절차 등을 밟는 경우가 허다하다. 그렇다고 건설사의 자세한 경영상태를 일반인이 속속들이 확인하기도 불가능한 만큼 신중히 판단해야 할 필요가 있다.

정부나 지방자치단체가 진행 중인 사업 역시 예산 등의 문제로 미뤄질 수도 있기 때문에 상황 판단이 중요하다. 토지 투자에서 가장 흔하게 나오는 말은 저평가된 토지를 찾아내라는 것이다. 흔하지만 가장 기본이 되는 말이기 때문에 그냥 흘려 들어서도 안 된다. 이미 개발이 진행되고 있는 곳의 토지보다는 인근의 저평가된 토지를 선점하는 게 낫다는 얘기다. 토지 투자에서 기본적인 말이 또 있다면 현장을 자신이 직접 찾아가서 매물을 확인해야 한다는 것이다. 답사를 하지 않고 투자를 했다가는 일부 도로가 없는 맹지를 사들일 수도 있거나 주변지역의 상황을 알지 못할 수도 있기 때문이다. 투자할 지역의 경매물건을 찾아내 분석하는 것도 또 다른 방법이다. 단순히 현장에 나온 토지보다도 경매물건으로 내놓은 인근의 토지와도 비교해보면서 시장 분위기를 파악하는 것도 좋은 방법 중 하나다.

경매물건을 살피다 보면, 해당 지역의 토지이용계획이나 도시기본계획 등과도 비교분석이 가능하기 때문에 전방위적으로 토지의 투자 가치를 알아낼 수 있을 것이다. 토지에 대한 규제사항이 있는지도 알아봐야 한다. 일부 지역은 개발사업 진행 여부에 따라 토지거래허가를 얻어야 할 수도 있으며 개발지 경계선의 행위제한 등 다양한 변수(규제사항)가 있기 때문에 이를 무시해버리면 안 된다.

지역의 한 토지투자 컨설턴트는 “현 시점에서 막무가내로 투자에 나섰다가는 낭패를 볼 수도 있지만 한편으로는 기회가 될 수 있는 물건도 찾을 수가 있다”며 “아파트의 경우, 최근 신규 공급시장을 눈여겨봐야 하며 토지시장은 건축물 개발이 쉬워 수익률을 높일 수 있는지를 평가해야 할 것”이라고 말했다.

이경태 기자 biggerthanseoul@