[바로보는 부동산 분쟁]15. 보존등기 경료후 계약내용 불일치

'등기-계약 다른 사고' 중개인-임차인 과실 5대 5

▲ 임동진 한국공인중개사협회 구상과장

최근 장기간 이어져 오고 있는 경기불황에 금융위기까지 더해진 부동산 경기 침체에도 불구하고 오피스텔이나 도시형생활주택 등 소형 다중주택의 인기는 여전하다.

이러한 소형 다중주택 등은 주로 새로운 주거 트렌드나 부동산의 정책적 외부요인에 따라 발생하는 경우가 많으며 또한 증축이나 리모델링을 통한 공급보다는 신축인 경우가 대부분이다.

신축으로 공급된 소형 다중주택의 경우 정부의 정책과 제도 등 여건의 변화 그리고 건축주의 요구에 따른 설계변경 등으로 간혹 분양 시와 입주 시의 차이가 발생하고 있어 입주자나 계약자들의 주의가 요구되기도 한다.

분양 시와 입주 시의 계약내용 차이로 발생한 사고로 한 오피스텔 사건을 예로 들어보도록 하자.

A 오피스텔은 도시형생활주택 등에 지원되는 조세감면이나 주차면적의 유동적 완화 혜택 등을 지원받아 건축됐다. 건축주가 개인인 소규모의 오피스텔로서 처음 설계 시엔 1층에 세대가 없이 주차장만 있는 형태의 피로티 구조로 임대분양을 해 임차인을 모집하고 입주까지 마친 상황이었지만 이후 1층에 2세대를 추가 공급하고 주차장을 조금 줄이는 형태로 구조를 바꿔 소유권보존등기를 경료하면서 기존 입주자들의 세대호수가 불일치하는 일이 발생했다. 즉 보존등기를 마치기 전 1층 주차장을 제외하고 실제로는 2층을 1층으로 특화해 호수를 지정, 계약을 체결하고 입주했으나 보존등기 시에는 실제 1층을 1층으로 다시 지정해 소유권보존등기를 마치면서 기존 임차인들은 실제 전입신고를 하고 거주하던 세대호수와 건물등기부등본상의 세대호수가 달라 대항력을 잃게 된 것이다.

이에 대해 재판부는 임대차계약 당시 소유권보존등기가 마치지 않은 점과 토지등기부등본에 대한 설명을 한 점, 상호간 근저당권이 설정돼 있었던 점 등을 확인한 것으로 인정돼 중개업자의 과실부담 없이 임차인의 과실로만 판시했다. 반면, 항소심 재판부는 이 오피스텔의 사용승인이 나지 않은 상황에서 임대차계약이 이뤄졌기 때문에 각 호수의 권리관계 내지는 이용제한 사항 등을 임대인에게 자료요청을 하고 임대인이 자료를 제공하지 않을 경우 그러한 사실 및 권리관계 등에 대한 진위여부를 정확히 파악하여 이를 확인ㆍ설명서 등에 기재하고 설명할 의무가 있다고 인정했다. 각 임차인들에게 고지할 의무가 있음에도 불구하고 이를 소홀히 한 과실이 있으며 과실비율은 각 5대 5로 판시했다.

결국 법원의 입장도 신축된 소형 주택의 경우 소유권 보존등기를 마치게 되면 계약 당시의 내용과 건물등기부등본의 내용이 일치하는 지 여부를 확인해봐야 한다.