토지보상금, 아는만큼 받는다

형질변경 토지, 건축시 이용상황 평가 휴업손실 보상, 3년 영업평균이익으로

●부동산 보상, 제대로 알기

각종 개발사업이 진행되면 해당 부지의 원주민에게는 정부나 지자체가 관련 부동산에 대한 비용을 보상하고 토지를 매입한다. 택지개발사업이나 신도시의 경우, 보상하는 토지가 대규모로 확장되기 때문에 토지 보상에 대한 이해관계가 얽히기도 한다. 일부는 제대로 된 보상 절차를 몰라 터무니없이 낮게 책정된 보상액을 받아들 수밖에 없는 반면, 일부는 오히려 보상에 대한 법을 악용해 편법으로 보상금액을 부풀리기까지 한다. 이 같은 부동산 보상에는 일반적으로 토지 보상을 비롯해 지장물 보상, 영업 등 보상, 거주자 보상이 포함된다. 본보는 한국감정원에서 공개하고 있는 토지보상에 대한 정보를 소개하고 수요자들의 토지 보상에 대한 오해를 풀어보고자 한다.

<편집자 주>

▲ 충청권 곳곳에서 각종 개발이 추진되면서 해당 부동산에 대한 감정평가에 따른 대규모 보상도 함께 진행되고 있다.

▲토지보상= 일반적으로 토지 보상에는 취득하는 토지의 보상과 잔여지 보상이 있다. 토지보상의 경우, 취득대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌 표준지공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률 및 평가대상토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용 상황과 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려해 평가한 금액으로 보상된다.

불법으로 형질변경 된 토지 또는 1989년 1월 24일 이후 건축된 무허가건축물 등의 부지는 형질변경 전 또는 건축 당시의 이용 상황을 회의에 올려 평가한다.

표준지 공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 평가해 국토해양부장관이 고시한다. 개별공시지가는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 '개발이익 환수에 관한 법률'에 의한 개발 부담금의 부과, 토지관련 조세부과 등 행정목적을 위해 산정ㆍ고시하는 것으로 보상액 산정의 기준으로는 사용되지 않는다. 잔여지 보상의 경우, 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지 일부가 공익사업에 편입돼 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우 잔여지를 매수청구하거나 사업인정고시 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 잔여지 매수 청구는 공사완료일까지 해야 한다.

▲지장물 보상=지장물 보상에서 건축물 등의 보상은 건축물 등의 구조ㆍ이용상태ㆍ면적ㆍ내구연한ㆍ유용성ㆍ이전가능성 및 이전의 난이도 기타 가격형성상의 여러 요인 등을 종합적으로 고려해 평가한 금액으로 보상액을 산정한다. 과수 등 수목의 보상은 수종ㆍ규격ㆍ수령ㆍ수량이나 식수된 면적, 그 관리상태 등 제 요인을 고려해 이식으로 인한 손실을 평가한 금액으로 보상한다. 분묘에 대한 보상은 사업지구 내 분묘에 대해 분묘개장신고필증을 교부받아 분묘를 개장하고 필요서류를 제출한 자(개장신고증, 이장확인서, 연고자확인서 등)에 대해 분묘이전비, 석물 이전비, 잡비 및 이전보조비 합계액으로 분묘이장을 보상한다.

▲영업 등 보상=영업손실 보상은 사업인정고시일 이전부터 보상계획공고일 현재까지 적법한 장소(무허가건축물 등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적ㆍ물적 시설을 갖추고 계속해서 행하는 영업 및 관계법령에 의거 허가ㆍ면허 또는 신고 등을 요하는 경우 이를 마치고 그 내용대로 행하는 영업으로서 공익사업의 시행 때문에 휴업하는 경우, 휴업기간(통상 3개월 이내)에 해당하는 영업이익과 시설이전비 등을 평가한 금액으로 보상한다.

또 휴업손실 보상액은 최근 기업회계방식에 의한 3년간의 영업 평균이익을 기준으로 평가한 휴업기간에 해당하는 영업이익에 고정적 비용을 비롯, 이전비, 부대비용을 합한 금액으로 평가한다. 영농보상의 경우에는 사업지구에 편입되는 농지를 경작 중인 농지법상 농민에게 농지면적에 통계작성기관이 매년 조사ㆍ발표하는 '농가경제조사통계'에 의해 산출된 '도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총수입'의 2년분을 곱해 산정한 금액을 영농손실액으로 산정ㆍ보상한다.

▲거주자 보상=이주정착금의 경우, 사업인정고시일 등 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 3개월 이상 사업지구 내 거주한 자가 대상자가 된다. 사업시행으로 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자 또는 무허가건축물 등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있을 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자도 보상 대상자에 포함된다.

소유자의 주거 이전비의 경우, 사업인정고시일 현재 당해 사업지구 내 주거용 건축물을 소유하고 실제 거주 후 본 사업시행 때문에 이주하는 자가 대상자다. 다만, 건물소유자가 실제 거주하고 있지 않거나 1989년 1월 24일 이후 건축된 무허가 건축물에 거주한 자는 제외된다.

세입자의 주거 이전비는 사업인정고시일 등 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 3개월 이상 사업지구 내 거주한 자가 대상이 된다. 이 역시 1989년 1월 24일 이후 건축된 무허가 건축물에 거주하거나 다른 법령에 따라 주택입주권을 받은 세입자는 제외된다. 지역 부동산 전문가는 “보상의 경우, 매우 첨예한 이해관계에 얽히기 때문에 감정이 시작되면서 많은 논란을 빚기도 한다”며 “하지만 감정과 보상에 대한 기본적인 지식을 숙지하면 보상 시 도움이 되리라 생각된다”고 조언했다.

이경태 기자 biggerthanseoul@