'헐값경매'로 실익 없다면 채권자도 인수 가능

[바로보는 부동산 분쟁] 14. 채권자의 매각부동산 매수신청

▲ 이영구 지지옥션 대전지부 팀장

부동산경매물건 중에는 지분권자가 우선매수신청을 하는 경우와 채권자의 매수신청서 제출의 경우를 볼 수 있다. 일반적으로 지분권자가 다른 지분권자의 경매건에 대해 우선매수신청권을 행사하는 것을 알고 있지만 채권자의 매수신청서 제출건에 대해서는 잘 모른다. 이를 살펴보고 입찰시 참고하도록 하자.

아파트를 보유한 소유자에게 대출을 해주고 근저당을 설정하거나 금전소비대차에 의해 채권회수의 목적으로 가압류를 한 경우, 대금을 회수하기 위한 조치로 법원에 경매를 신청하게 된다. 그런데 선순위 임차인이 있거나 본인의 채권에 우선하는 권리가 있으면 경매를 진행하더라도 채권자는 본인의 대금을 회수 하지 못하는 사례가 있다.

법률을 살펴보면 민사집행법 제102조(남을 가망성이 없을 경우 경매취소)에서 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지해야 한다고 정하고 있다. 압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면 법원은 경매절차를 취소해야 한다.

법원은 경매신청이 들어올 경우 해당 부동산의 매각시 잉여가망여부를 판단해야 한다. 이는 경매로 부동산을 매각한 경우 채권자에게 돌아갈 대금의 실익이 있는지를 판단하고 실익이 있는 경우에 경매를 진행하고, 없는 경우 법원은 무잉여를 근거로 경매를 정지시킬 수 있다. 이러한 정지 사태를 예방하기 위해 법원은 채권자에게 그러한 사항을 안내하고 계속 진행할 의사가 있으면 보증제공 및 매수신청서를 제출토록 한다. 이를 통해 일정금액 이하로 가격이 떨어져 낙찰되더라도 매수신청금액보다 낙찰금액이 낮은 경우 매수신청금액으로 인수토록 하는 조치다. 이는 법원의 경매진행 목적을 달성하고 채권자의 채권을 정당하게 회수할 수 있도록 하는 것이다.

이러한 물건을 입찰할 경우에는 채권자의 매각부동산의 매수신청서 제출여부를 확인하고 그 신청금액 이상으로 입찰을 해야 낙찰을 받더라도 소유권을 인수할 수 있다.

만약 채권자의 매수신청금액보다 적게 입찰하여 낙찰을 받았다 하더라도 취하되거나 채권자의 매수신청에 의해 채권자에게 낙찰의 권리를 빼앗기게 된다는 점을 유의해야 한다.