대출 낀 주택도 개별인출로 상환시 가입 가능

근저당권 설정비 공사 부담시 월지급금은 줄어

[주택연금과 노후생활] 7. 주택연금 대상주택은?

주택연금 이용을 위해서는 대상주택의 기존 선순위대출을 모두 상환하여 공사가 1순위 근저당권을 확보할 수 있으면 언제든지 가입이 가능하다. 기존의 선순위대출은 주택연금 종신혼합방식의 개별인출금을 이용하여 가입 후 1개월 이내에 상환하면 된다. 다만, 개별인출한도를 초과하는 선순위 대출에 대해서는 개별적으로 상환 후 가입을 해야 한다. 주택가격이 2억원인 주택의 경우 개별인출한도는 가입연령에 따라 60세일 경우 3900만원, 70세일 경우 5300만원, 80세일 경우 7200만원이다.

개별인출한도는 주택가격, 지급방식, 가입연령 등에 따라 변동되므로 주택금융공사 홈페이지에서 예상월지급금을 조회하시거나 주택금융공사에 문의하면 된다.

일반 주택담보대출은 근저당권 설정비용을 채권자인 취급은행에서 부담하고 있으나, 주택연금 가입 시에는 근저당권 설정비용을 가입자가 부담한다. 이는 수지상등(수입=손실)이 되도록 월지급금이 산출되는 주택연금의 경우 근저당권 설정비용(초기추가비용)을 공사가 부담하게 된다면 월지급금이 줄어들 수밖에 없다. 따라서 근저당권설정비는 고객이 부담함으로써 월지급금이 감소되지 않는 것이 고객에게 더 유리하다. 이에 대해 공정거래위원회에 질의답변을 통해 고객의 비용부담을 최소화하고 월지급금을 최대화하기 위한 조치임을 확인했다.

주택연금은 대상주택을 주된 거주지로 이용하고 있어야 하므로 집을 전세로 주고 있으면 가입할 수 없다. 예외적으로 보증금 없이 주택의 일부를 월세로 주고 있는 주택이라면 주택연금 가입이 가능하다. 만약 주택연금을 받고 있는 도중에 해당 주택을 전세로 주고 이사를 하거나 주택 일부에 대해 전세를 놓게 되면 주택연금이 종료될 수 있다.

주택연금을 이용하는 도중에 재건축이나 재개발의 경우 담보주택 목적물 자체가 없어지고, 새로운 주택을 신축하는 것이므로 주택연금 계약해지 사유에 해당된다. 일반적으로 담보주택이 재건축 또는 재개발이 진행되는 경우 재건축(재개발) 조합 또는 시공사에서 해당 주택의 저당권 등을 모두 말소시키고 관련 대출을 상환하도록 하는 것이 일반적이다. 기존의 대출 원리금을 모두 상환하고 재개발 또는 재건축이 완료된 후 새로운 주택을 대상으로 주택연금에 다시 가입할 수 있다.

[한국주택금융공사 대전충남지사]