[알기쉬운 부동산 상식] 토지거래허가제도란?

투기지역 우선 해당… 실수요자만 허가 목적대로 이용해야

국토이용의 효율성을 높이고 토지의 투기적인 거래를 억제해 건전한 부동산 경제질서 확립을 위한 제도가 바로 토지거래허가제도다.

토지거래허가제도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 토지거래를 허용하게 되는 데 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가의 급등 또는 그러한 우려가 있는 아래의 지역이 우선적으로 해당된다.

또 도시계획 등 토지이용계획이 수립되거나 변경되는 지역을 비롯해 법령의 제ㆍ개정, 또는 폐지로 인해 토지이용에 대한 행위 제한이 완화되거나 해제되는 지역, 법령에 의한 개발사업이 진행 또는 예정된 지역과 그 주변지역, 그 밖에 국토부장관 또는 시ㆍ도지사가 투기우려가 있다고 인정하는 지역 및 관계행정기관의 장이 요청하는 지역 등이다.

지정기간은 5년 이내이며 재지정도 가능하다. 이에 대해서는 국토해양부장관이나 시ㆍ도지사가 지정권자가 된다.

지정절차를 들여다보면, 먼저 국토해양부나 시ㆍ도지사가 토지거래계약허가구역을 입안한다. 이에 대해 중앙(지방)도시계획위원회 심의를 거친 뒤 공고 및 관계기관에 통보하게 된다.

공시는 7일이며 공람은 15일간 진행되는 절차가 진행되는 것이다.

이런 가운데 용도별로 일정규모 이상 토지거래는 시ㆍ군ㆍ구청장의 허가를 얻어야만 된다.

용도지역별 허가제 적용대상 면적을 살펴보면 도시지역에서는 주거 180㎡ 초과, 상업 200㎡ 초과, 공업 660㎡ 초과, 녹지 100㎡초과, 용도 미지정지역 90㎡ 초과 등이다.

도시 외 지역의 경우, 농지 500㎡ 초과, 임야 1000㎡ 초과, 기타 250㎡ 초과가 해당된다.

토지거래허가는 실수요자에게만 취득이 허용되며, 용도별로 2~5년 동안 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생(농업용 2년, 주거용 3년, 임업ㆍ축산업ㆍ어업용 3년, 개발사업용 4년, 기타 5년)된다. 목적대로 이용하지 않는 경우 이행명령(3개월)을 부여하고, 명령 불이행 시 취득가액의 10% 범위 내에서 이용의무 이행시까지 매년 이행강제금이 부과된다.

또 허가없이 토지거래계약을 체결한 자는 2년 이하 징역 또는 계약 당시 토지가격의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금을 내야한다.

허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않는다는 점도 유의해야 한다.

토지거래허가구역에 대한 해제요건 역시 간단하다. 토지시장 안정으로 지정사유가 소멸된 경우, 관계 시ㆍ도지사가 해제ㆍ축소를 요청하고 그 요청이 이유있다고 인정되면 가능하며 해제절차는 허가구역 지정과 동일하게 진행된다.

이경태 기자