[바로보는 부동산 분쟁] 11. 다가구주택 임대차 계약시 유의점

전세원룸 계약 땐 중개업자 통해야 안전 문제발생시 책임 의무 있어… 직접 계약땐 권리관계 체크해야

▲ 박유석 혜천대 부동산학과 외래강사

우리나라의 대표적인 주거형태는 공동주택(아파트 등)과 단독주택으로 나눌 수 있으며 각각의 주택은 또 여러 가지 형태로 존재한다. 이 중 '다가구주택(단독주택)'과 '다세대주택(공동주택)'은 단어 자체가 비슷하고, 일반적으로 혼용해 쓰고 있으나 엄연히 다른 범주에 속하는 주택이다. 가장 큰 차이점은 '구분등기'의 유무이며, 이 중 흔히 '원룸건물'이라고 불리며 월세 혹은 전세로 살게 되는 주택은 구분등기가 되지 않는(소유주가 1사람인) 다가구주택이다. 다가구주택에 월세로 살게 될 경우에는 대부분의 경우 '주택임대차보호법'에 의거해 주택이 경매로 넘어가더라도 월세 보증금을 보전할 수 있다. 그러나 전세의 경우에는 전세금액에 따라서 '주택임대차보호법'으로 보호되지 못하는 경우가 발생하므로 계약 당시 공부상의 권리관계와 실제의 권리관계(세입자 현황 등)를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

보통 다가구주택의 임대차계약 임차인은 중개업자를 통해서 계약하는 경우와 임대인과 직접 계약하는 경우 등이 있다. 중개업자를 통해서 계약을 할 경우, 중개업자가 권리관계 전부를 확인 할 의무를 지며 임차인에게 그 권리관계를 설명하지 않아 발생한 임차인의 손해는 중개업자 본인이나 공제로 책임을 진다. 이와 관련된 대법원에서도 판례를 통해 “중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하며 임대인이 자료의 제공을 거부 할 시에는 그 내용을 중개대상물 확인ㆍ설명서에 기재해야 할 의무가 있다”고 판시하고 있다. 중개업자의 책임을 무겁게 한 셈이다. 이는 중개업자를 통해 임대차 계약을 할 경우에는 임차인은 보증금에 대한 안정성을 확보 할 수 있으나, 중개업자를 통하지 않고 임차인이 임대인과 직접 계약을 할 경우에는 임차인의 세심한 주의가 필요하다는 것을 시사하고 있다.

가을이 되면서 본격적인 이사철로 접어들었다. 새로운 집으로 다가구 주택을 준비했다면 공부상의 권리관계만 아니라 임대인에게 현 세입자현황을 확인해 보증금을 손해 보는 일이 없도록 해야 한다.

그것이 어렵다면 비용이 다소 발생하더라도 중개업자의 도움을 받아 권리관계를 확실하게 확인하고 임대차 계약을 하는 것이 현명하다.