지고 있는 아파트 시장… 블루오션을 찾아라

아파트 하락세 '아파트=안정적' 공식 깨져… 부동산 관련 틈새투자 주목

●신규 투자처에 눈 돌리는 투자자들

“아파트 물건을 떠나 신규 투자처를 찾아야 돈을 벌 수 있는 시대입니다.”

대전 서구 둔산동의 한 부동산 컨설턴트가 한 말이다. 최근들어 아파트 가격이 큰 폭으로 떨어지면서 '아파트 투자=안정적 투자'라는 공식이 깨졌다. 투자자들은 서둘러 아파트가 아닌, 토지 및 상가, 경공매 시장 등 다양한 투자처로 눈을 돌리고 있다. <편집자 주>

▲아파트 전성시대는 옛말=KB국민은행이 발표한 '주간아파트 가격동향'에 따르면 지난달 말께 전국적으로 아파트 매매가는 전주 대비 보합세를 나타냈다. 대전의 경우, 아파트 매매가격이 0.1% 하락한 수준이다.

하지만 서구의 경우, 0.3%정도 내려앉으면서 대전지역 아파트 매매가격의 하락세를 이끌었다.

이 처럼 아파트 매매가격이 하락한데는 세종시로 투자자들의 관심이 쏠렸을 뿐만 아니라, 수도권 아파트 시장 침체영향이 고스란히 지역시장에도 옮겨왔기 때문이다.

투자자들 역시 대전지역의 아파트 투자에 대해 주저하는 기색이 역력하다.

고성미(52ㆍ서구 둔산동)씨는 “아파트 투자를 해오다가 요즘들어서는 토지나 상가 등 색다른 투자를 해보는 것도 좋을 것이라는 생각이 들었다”며 “한 지인이 얼마전에 많은 대출금을 활용해 원투룸을 지어 프리미엄을 받고 되팔았다고 하던데 수익을 내는 방법이 다양한 것 같다”고 부러움을 나타냈다.

둔산동의 한 공인중개사는 “둔산동에서 A 아파트의 경우, 40~50평형대의 경우, 급매물이 기존 매매가격보다도 최고 6000만원가량 내린 가격에 나오기도 했다”며 “아파트 가격에 대한 선호도가 높지 않다보니 급매물에서도 가격 하락세가 크다”고 말했다.

▲부실채권(NPL) 시장에 대한 관심 높아져=최근들어 투자자들이 눈여겨보고 있는 틈새시장이 바로 부실채권(NPL) 시장이다.

NPL이란 사전적 의미로 부실대출금과 부실지급보증액을 합친 것으로 금융회사의 부실채권을 뜻한다.

일반적으로 부동산 담보를 통해 대출을 한 뒤 대출금 상환이 여의치 않아 압류된 뒤 경매 등을 통해 매각되는 물건이 이에 해당한다. 이같은 NPL투자는 높은 수익률을 거둘 수 있다고 해서 투자자들의 시선을 집중시키고 있다.

16일 부동산태인에 따르면 NPL 낙찰 건수는 2009년 4486건에서 2010년 6466건, 2011년 8283건으로 급증하고 있다. 올 상반기만 하더라도 이미 4362건으로 집계돼 지난해 낙찰건수의 50%를 뛰어넘었다. 하지만 위험성도 공존하고 있다는 점을 유념해야 한다. 리스크 관리를 위해 가치평가를 비롯해 권리분석 등에 철저해야 한다. NPL투자는 경매를 통해 물건을 매각하고 배당 수익을 제공하는 방식이어서 경매의 위험요소를 그대로 지녔다고 해도 과언이 아니다.

경매업체 한 관계자는 “NPL투자에 대해 최근들어 문의를 해오는 고객이 많다”며 “경매에서 확대된 새로운 틈새 시장이라는 말이 걸맞지만 투자에 대한 손실도 스스로 감당해야 할 것”이라고 조언했다.

▲권리금 감수한 상가 투자=상가에 대한 투자도 또다시 부각되고 있다. 상가의 경우, 소비재를 중심으로 한 투자가 적합하다는 평가가 이어진다.

이 가운데 기존에 영업이 왕성한 상태인 커피전문점, 음식점을 그대로 인수할 수 있는 기회를 투자자들이 찾고 있다. 커피전문점의 경우, 대형규모가 아닌 테이크아웃이 가능한 소규모 점포일 뿐 아니라 현금 지출 비중이 높은 곳이 운영해볼만한 곳으로 손꼽힌다.

기존 카드 매출의 경우, 수수료가 있을 뿐더러 카드 할인혜택이 많은 프랜차이즈 매장지만 그만큼 영업에 제한이 많기 때문이다.

하지만 중소 프랜차이즈 매장인 경우, 메뉴 변경도 가능하다는 점에서 기존의 영업망을 활용한 자신만의 특색있는 매장을 꾸려나갈 수 있다. 음식점 역시 기존의 매출 상황을 충분히 확인한 뒤 향후 매각이 쉬운 지를 먼저 파악하면 도움이 된다. 이같은 상가의 경우, 그동안 영업이 활발하기 때문에 권리금(일명 바닥권리금과 영업권리금, 인테리어비용 포함)을 높게 요구하는 경향이 있다.

하지만 매출이나 고객관리 부분을 충분히 고려할 경우, 권리금을 감수한 상가 투자가 향후 재매각 시 더 높은 프리미엄을 얻게 해준다는 게 부동산업계의 공통된 시각이다.

한 투자 컨설턴트는 “이제는 아파트라는 정형화된 투자방식에서 벗어나 보다 수익률이 높은 투자처로 자금을 옮겨놓을 때”라며 “위험 관리는 전문가의 도움을 받으면 될 뿐 아니라 최종투자를 하지 않더라도 투자에 대한 다양한 노하우를 키워나갈 수 있을 것”이라고 말했다.

이경태 기자