[바로보는 부동산 분쟁] 9. 임대보증금 지키기

부동산 경매시, 세입자 우선변제ㆍ대항력 등 담보적 기능

[바로보는 부동산 분쟁] 9. 임대보증금 지키기

▲ 이영구 지지옥션 대전지부 팀장

최근 부동산 경기의 불황으로 임대기간이 만료돼 이사를 갈 경우 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가는 경우가 많이 발생하고 있다. 하지만 불가피하게 이사를 할 경우 주민등록을 이전하지 않고 본인의 점유상태를 유지하고 이사를 하든지 안전장치인 임차권등기를 하고 전출을 해야 법적인 보호를 받을 수 있다.

요즘 같은 경우에는 이사 계획이 있다면 임대기간 만료되기 2개월 전부터 소유자인 임대인에게 이사를 간다는 의사를 표시하는 것이 안전하다. 최근 일부지역에서 매매나 전세 매물이 넘치는 현상이 발생하고 있다. 부득이 보증금 회수를 못하고 이사를 할 경우에는 임대차 기간의 만료에 의한 임차권등기를 해야 기존의 확정일자의 효력을 유지 할 수 있다.

판례에 의하면 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 한다.

위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관해 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 '저당권ㆍ전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자'에 준해 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보고 있다.

이는 전세나 임대를 사는 세입자가 임대기간이 만료되었음에도 보증금을 소유자로부터 돌려받지 못하고 부득이 이사를 해야 할 경우, 임대기간이 만료된 시점에서 이를 근거로 임차권 등기를 하면 보증금을 받지 못한 상태에서 주민등록등본의 이전이나 임차목적물의 점유를 임대인에게 이전하고 이사를 하였더라도 연속적으로 거주하는 것으로 인정해주는 제도다.

추후 세입자가 들어와 보증금을 회수한다면 문제가 없지만 장기간 임대가 지체되는 경우에는 임차권에 기해 해당부동산을 경매로 매각하여 임대 보증금을 회수 할 수 있는 근거가 된다. 혹 타의에 채권, 채무관계에 의해 해당 부동산이 경매가 진행된다하더라도 해당 채권이나 채무에 앞선 권리이면 기존의 우선순위를 유지하는 유익한 제도다.

보증금을 못 받고 이사를 할 경우에는 방심하지 말고 임차권등기 제도를 통해 소중한 재산을 보호하도록 하자.