재촉지구내 건축물 용도변경 '불가능'

임차인에도 책임물어 임대인 60%만 손해배상 판시

●바로보는 부동산 분쟁- 8. 상가점포 임대차계약때 허가여부

▲ 임동진 한국공인중개사협회 구상과장

일자리 대란 속에서 상점 창업의 꿈을 꾸는 사람들이 많다. 이같은 창업 가운데 소형 마트와 관련된 상가점포 계약 상의 사고사례를 살펴보고자 한다. 한 임차인 A씨는 퇴직 후 마땅히 재취업할 만한 직장을 찾지 못해 소규모 마트를 개업해보기로 결정하고 기존 소형마트를 인수해 영업을 시작했다.

그러나 장소가 협소해 물건을 쌓아둘만한 곳이 여의치 않아 고민하던 중 임대인인 B씨의 권유로 비어있던 2층 사무실을 추가로 임차해 창고용도의 설비공사를 진행했지만 관할관청의 마트 창고 불허가 결정으로 임대인과 분쟁이 발생했다.

위 상가점포가 위치한 지역은 2007년 6월께 도시재정비촉진을 위한 특별법에 의해 재정비촉진지구로 지정됐고 2010년 5월께 재정비촉진계획이 결정ㆍ고시됐으며 위 결정ㆍ고시에 의해 지구 내 건축물의 용도를 업무시설에서 제1종 혹은 제2종 근린생활시설로 변경하는 용도변경은 시장의 허가사항으로 사실상 용도변경이 불가능한 상황이었다.

이에 재판부는 임대인 B씨가 상가점포가 위치한 지역이 재정비촉진계획이 결정ㆍ고시돼 건축물 용도변경이 사실상 불가능한 사실을 알고 있었으면서도 이용제한사항 등을 명확히 고지하지 아니한 채 상가점포를 임대해 결국 임차인의 수익을 위한 사용을 하지 못하게 됐기 때문에 임대인 B씨는 임차인 A씨에게 손해를 배상할 책임이 있다고 판시했다.

그러나 재판부는 임차인 A씨에게도 책임의 일부를 묻고 있다. 임대인의 설명만을 듣고 계약을 체결할 것이 아니라 스스로 관계 관청에 용도변경이 가능한지, 창고로 사용할 수 있는 조건이 되는지 알아볼 필요가 있었음에도 이를 게을리 한 과실이 있다는 것이다. 결국 손해금의 60%만 배상을 받도록 판시해, 임차인은 40%의 손해를 감수해야만 했다.

이 사례에서 알 수 있듯이 어떠한 영리 목적으로 상가점포를 임대하려 한다면 상가점포의 위치나 인구현황 등 상권분석도 중요할 수 있겠지만 무엇보다도 내가 하려는 영업의 허가유무부터 알아봐야 한다.