목적부터 확실히… 주변 교통망 등 꼼꼼히 살펴야

땅모양이 지적도와 일치하는지…계약전후 측량 실시하는게 좋아 지적도에 없는 도로가 개설됐을땐 반드시 법무적인 확인 필요

●불붙는 토지시장 투자 전 이것만은!

최근 주택 매매가격이 급격히 하락하는 등 '깡통 아파트'가 생기면서 투자자들의 시선이 아파트가 아닌, 토지로 옮겨가고 있다. 토지는 아파트에 비해 다양한 종류의 건축물이 들어설 수 있다는 가능성을 내포하고 있는 만큼 투자 가치로서도 높다. 하지만 일부에서는 토지 투자의 경우, 당초 투자 목적과 투자하려는 토지의 입지 등 다양한 특성부터 확인해야 한다고 조언하고 있다. 투자에 앞서 토지에 대한 입지여건 등을 사전에 판단할 수 있는 기준을 살펴본다.

편집자 주

▲ 최근들어 부동산 투자자들이 냉각된 주택거래시장에서 다양한 개발사업이 가능한 토지시장으로 눈을 돌리는 등 투자계획을 변경하고 있다.

▲'목적에 맞는 투자가 성공한다'=투자자들이 토지를 사야 하는 목적은 각기 다르다. 노후를 대비해 토지를 매입하는 경우를 비롯해 주말농장운영, 펜션 사업 등 다양한 목적이 있다. 토지에 대한 이같은 목적은 토지의 활용 범위를 송두리째 바꿔놓기 때문에 최초 설정이 중요하다. 자신이 목적으로 하고 있는 투자 방식을 도입할 토지에 대해서는 우선 땅모양이 지적도와 일치하는 지 여부부터 살펴봐야 한다. 계약 전후, 측량을 실시하는 것도 좋다. 계약을 이행할 때 실제 토지의 증감이 있을 때에 대한 특약도 중요하다.

인근 토지나 목적부지에 홍수 피해나 토사, 붕괴, 함몰 등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있다면 이 또한 고려해야 한다. 금방 매립한 토지라면 약간의 함몰도 예상해야 한다.

여기에 목적토지의 진입도로 역시 중요하다. 일반적으로 큰 문제는 발생하지는 않지만 지적도상에 없는 도로가 개설된 곳은 꼭 법무적인 확인이 필요하다. 특히, 도로는 포장되어 있는데 사용하는 사람이 적은 경우 꼭 공도인지 사도인지부터 확인해야 한다. 사도일 경우, 목적부지에 대한 소유주의 법적인 문제가 없는지도 살펴봐야 한다. 이처럼 투자자들이 자신이 개발하려는 투자목적을 실현시키기 위해서는 목적에 부합하는 토지인지 여부가 가장 중요한 조건이다.

▲'입지분석이 효과적인 투자의 지름길'=토지 뿐만 아니라 부동산 투자에 나서기 전에 가장 먼저 따져봐야 할 부분이 입지다. 입지를 살펴볼 때에는 해당 부지를 개발했을 경우, 어느 정도까지 부가가치가 발생할 수 있을 지를 예상해 봐야 한다.

주변에 편의시설ㆍ공공시설이 있는지, 있다면 규모와 숫자는 어느 정도인지, 공해배출시설이나 혐오시설은 없는지를 파악해야 한다. 땅 주변을 둘러싼 교통망이 어떻게 배치되어 있는지를 살피는 것은 기본이다. 교통망은 도로ㆍ철도ㆍ지하철ㆍ경전철ㆍ공항을 모두 고려해야 한다. 땅이 있는 지역의 제도 및 관행에 따라 개발에 따른 규제가 결정될 수도 있다는 점도 가벼이 넘겨서는 안 된다.

또 배후지가 클 뿐더러 인구밀도가 높은 곳이 좋은 입지조건에 포함된다. 인구 밀도가 높다고 하더라도 단순히 이동인구가 아닌, 고객이 될만한 유동인구가 있는 지를 확인하는 것이 중요하다.

▲'다리품을 팔아야 좋은 토지가 보인다'=자신이 개발하는 목적에 맞는 토지를 구하기 위해서는 무엇보다도 다리품을 파는 방법이 가장 효과적이다. 토지를 구입하는 수요자 가운데는 노후에 주거 목적으로 매입하는 경우도 있지만 가치를 높여 되팔려는 경우도 있다. 되팔기 위해서는 그만큼 환금성이 좋아야 한다. 우선적으로 토지개발의 목적에 충실하게 추진한다면 가치가 높은 부동산을 소유하게 될 것이다. 그만큼 다른 수요자들의 눈에 띄게 된다. 또 주변 개발 정보 파악에도 신경을 써야 한다. 개발계획이 이미 있다면 기존 토지구입가에 해당 계획이 이미 반영된 것이고 그렇지 않다고 하면 향후 상승가치를 기대해 봐도 된다. 그러나 개발계획에는 변수가 존재하기 때문에 낭패를 보지 않기 위해서는 해당 정보를 입수하는 데 소홀히해서는 안된다.

지역 부동산업계 관계자는 “국내 토지가 한정돼 있는 만큼 토지에 대한 수요자들의 관심은 쉽게 꺾이지 않을 것”이라며 “토지에 투자할 때에는 일반 아파트보다 가치를 측정하는 요소가 많기 때문에 다양한 관점에서 토지 구입 여부를 판단해야 한다”고 조언했다.

이경태 기자 biggerthanseoul@