매매 구두계약도 엄연한 계약

가계약 해제하려면 최대 2배 지급해야

[바로보는 부동산 분쟁] 6. 가계약금 반환 분쟁

▲ 김종호 부동산114 대전충청지사장

통상적으로 계약서를 서면으로 작성한 뒤 계약금을 주고받는 것을 계약으로 본다. 그러나 그 이전의 구두상의 합의나 계약금의 일부를 먼저 지급하는 경우는 가계약으로 계약에 대한 구속력이 없다고 생각하고 계약금 반환을 요구해 분쟁이 발생하기도 한다.

부동산 거래시 매도인과 매수인 또는 임대인과 임차인간에 서로가 원하는 중요부분이 합의됐지만 계약당사자 중 일방이 함께 하지 못한 상황이거나 당장에 계약서를 작성할 수 없는 상황일 때, 계약체결의 의사표시인 가계약금을 주고 가계약을 하는 경우가 많다. 이러한 가계약은 부동산 가격이 급등하는 시기나 전월세가 귀한 시기에 특히 많이 발생한다.

가계약은 합의가 이뤄지면 예약 또는 조건부계약이 되는 것이고 주요내용이 확정되지 않았다면 준비단계의 예약으로 볼 수 있다. 대부분의 경우에는 가계약금을 지급할 때 주요 내용에 대한 합의가 이뤄지기 때문에 조건부계약이 일반적이다.

가계약에서 주된 내용에 관한 합의가 성립한 경우에는 그 부수적인 내용이 상세하게 확정되지 않았더라도 합의에 관해 독자적인 구속력이 인정된다.

대법원 판례에서도 “매매계약의 중요사항인 매매 목적물과 매매대금 등이 특정됐다면 매매계약이 성립됐다”고 본다.

계약은 구두계약이나 가계약도 모두 계약이기 때문에 본계약 체결의무가 있다. 거래 부동산의 대상, 매매대금, 지급방법 등의 중요한 부분이 설명된 경우라면 이는 예약 성격의 가계약이기 때문에 본계약을 체결할 의무가 있다. 가계약시점에 지급된 가계약금도 계약금의 성격이 있다고 볼 수 있다.

따라서, 가계약을 해제할 때 위약금 없이 서로 취소할 수 있다고 특별히 단서를 달지 않는 한 가계약금도 계약금 계약을 전제로 한 계약으로 봐야 한다. 가계약도 해제를 하려면 2배로 지급하거나 지급한 금액을 돌려받지 못한다고 봐야 한다.

가계약을 이행하기 어려운 상황이 닥쳤을 때, 매수자 또는 임차인의 경우 가계약금을 반환받기 위해서는 매도인 또는 임대인에게 사정을 얘기하고 일정부분 양보를 받는 것이 상책이다. 또한 당사자끼리의 언쟁은 가급적 피하고 계약 관련 공인중개사를 통해 원만한 해결책을 모색하는 것이 바람직한 방법일 것이다.