접한 도로ㆍ위치 등에 따라… 전용이 완료된 토지가 高價

[알기쉬운 부동산 상식]토지 가격에 영향을 미치는 조건

부동산 투자 가운데 각광을 받고 있는 것이 토지 시장이다. 하지만 토지 시장에서 가격은 다양한 요건에 의해 영향을 받고 있어 토지 거래 이전에 세심하게 살펴봐야 한다.

14일 부동산업계에 따르면 우선 면적의 대소가 토지 가격에 영향을 미친다. 접한 도로, 위치 등이 동일한 연접한 토지라면 소형평수의 토지가 대형 평수의 토지보다 가격이 비싼 경우가 많다.

전, 답, 임야 등 미전용 토지보다는 대지, 창고용지, 잡종지 등 전용이 완료된 토지가 고가다.

용도지역에 따라 가격 차이가 난다. 건폐율, 용적률의 차이 및 건축 가능한 건물의 종류가 다르기 때문이다. 예컨대, 농림지역의 경우는 건폐율이 20%밖에 되지 않고, 농, 수, 임, 축산물 창고 외 일반창고는 건축할 수 없어 관리지역보다 가격이 저렴하다.

접한 도로도 영향을 미친다. 4m 도로에 접한 부지보다는 2차선 도로 또는 그 이상의 도로에 접한 부지가 일반적인 경우 가격이 높다.

부지모양에서도 정사각형 또는 직사각형의 토지가 부정형의 토지보다 고가이다. 접근성을 따져보면 고속도로 IC와의 거리 및 소요시간 등에 따라 가격이 달라진다. 성토, 절토, 옹벽 등 토목공사비가 많이 소요되는 부지는 상대적으로 가격이 낮다.

뿐만 아니라 토목설계비, 전용비 등이 납부된 토목준공이 완료된 부지 또는 건축설계를 완료하고 건축허가까지 완료된 토지는 가격이 높다. 토목 또는 건축허가를 얻은 부지는 전용 절차가 필요없어 수허가자변경신청만 하면 즉시 건축이 가능해 추가경비가 소요되지 않으며 전용 절차 진행에 따른 시간도 절약할 수 있기 때문이다.

이밖에도 인근에 마을 등이 있어 민원 발생이 심할 경우 가격이 저렴할 수 있다.

또 인근에 혐오시설이 있을 경우, 가격이 저렴할 수 있다. 방향, 채광, 배수, 전망, 통풍, 광고효과 등에 따라서도 가격이 다르며 향후 투자가치 및 개발계획 수립여부에 따라서도 가격차이가 현저하게 나타난다. 공법상 건축행위 불가 또는 수립여부에 따라서도 가격이 달라진다. 물류창고의 수요가 많은 지역의 경우는 이미 창고가 많이 건축된 상태이며 관리지역의 세분화로 계획관리지역의 면적이 축소돼 물건이 많지 않아 고가인 경우가 많다.

이경태 기자